章定煊：平均地權修法「這兩類房市」衝擊大

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

平均地權條例修法通過後，關鍵的「禁止預售換約」規定待子法擬定後即將上路，除了直接改變預售市場的運作，也將影響整體房市的發展。政大商學院信義不動產中心於2023年4月21日邀請景文科技大學財務金融學系章定煊教授以「從平均地權條例修法看台灣房市」為題，解析修法對市場可能的衝擊。

章定煊表示台灣房市結構存在「三高二低」的問題，也就是在高自有率、高空屋率以及低所得、低生育率之下卻能夠長期維持高房價。之所以會有這樣的奇特現象，關鍵在於台灣民眾購屋的動機包含很高比例的置產需求，這次平均地權條例修法並沒有衝擊這樣的「理財盤」，而是抑制短期交易的「投機盤」，因此並不會造成房市全面性的大幅修正。但是投機交易密集的地區、大量推案的蛋白區以及法人比例高的豪宅市場，則會受到明顯的衝擊。

章定煊表示，台灣的購屋需求可以分為「自住」、「置產」以及「投機」三類，其中影響自住市場的因素為「所得與人口」，影響置產需求的關鍵在於利率與信念，至於帶動投機需求的要素則在於熱錢與題材。只要台灣民眾「有土斯有財、房價長期看漲」的信念不變，占購屋需求最高比例的「理財盤」就會一直存在。因此無論是景氣修正或是這次平均地權條例的修法，對房市都不會造成根本性的長期衝擊。

這次平均地權條例的修法最受關注的就是禁止預售換約，章定煊教授以近期創下天價黃牛票的韓國女團演唱會為例，表示許多粉絲對於黃牛包攬門票且高價轉售非常生氣，甚至還有年輕人因此遭受詐騙，也驚動政府打算修法重罰來杜絕黃牛票歪風。同樣的，預售屋的短期交易也有類似黃牛問題，不過相較粉絲高價購買黃牛票或是買不到票，自住客買不起房子或無屋可買，後者的問題顯然更為嚴重，值得各界深思。

對於法人購置住宅採許可制的規範，章教授表示法人購置住宅是一種奇怪的現象，尤其豪宅市場更是常見，背後可能是基於稅務考量，修法只是讓這種扭曲的現象回歸正常，但可預料對於豪宅市場將產生比較大的衝擊。章定煊教授進一步分析，養地、屯地等土地投資才是真正造成高房價的深層因素，這次平均地權修法只是壓抑表層的炒房行為，對整體房市並沒有造成結構性的破壞。

若談到後續的房價走勢，章定煊提到這一波推升台灣房市的原因包含「台商回流、全球供應鏈重組、低利率、超寬鬆貨幣環境以及政府重大建設」等5大動能。這5大動能中，低利率及超寬鬆貨幣策略已經開始吹起逆風，其餘三大動能雖然還是順風但力道漸減。章定煊教授也提醒，由於國內外通膨問題未解，利率有機會再調升，過去迎風高漲的房價，未來勢將面對修正壓力，但不至於大幅崩跌。

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