【紙房市】新法嚴控預售屋實價登錄 假交易灌房價常見手法曝光

【文／連珠君】預售屋實價登錄實施後，部分建商、代銷為讓建案價格定錨，會將高價戶別優先登錄，等建案價格拉高後，再公開銷售，就能輕易拉高成交價，甚至有部分高價案是假交易，或是買方反悔，交易撤除後，該筆高價交易依然顯示在實價登錄上，但在《平均地權條例修正草案》上路後，撤除的交易就必須在1個月內登錄，這種資訊不實的狀況會較正常化。

實登房價不一定是真實房價

實價登錄上路多年，民眾已養成查詢實價登錄來判斷房價，業者為了讓實價登錄上的房價好看，甚至想創造高房價，經常透過送家電、含裝潢、差價找補，甚至AB約等方式來墊高成交價格，這樣一來民眾查詢實價登錄的房價，就會是相對高價的價格。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，送家電、含裝潢等墊高房價方式，其實並不新鮮，也不是台灣人比較不守法，全世界各國都一樣，在實價登錄政策施行之後，造成的結果大部分都相仿，尤其美國是最經典的案例，曾在美國買過房屋的民眾就會發現，美國的房屋不管是預售屋、新成屋，甚至是中古屋，幾乎都是精裝修，且含家具一同銷售。

政府單位也察覺上述狀況，2020年7月1日起實價登錄新制2.0上路後，不管是成屋或是預售屋，若交易總價包含「非屬於不動產價格」的費用，就必須登載在備註欄中註明，如裝潢費、家具設備費、土地增值稅、仲介費、地政服務費等，若未申報、或申報錯誤等，可處罰鍰3~15萬元。

雖說如此，何世昌表示，但若契約內沒特別載明交易總價包含裝潢費、家具費等，就無須在備註欄註明，形成不小漏洞，因此送家電、含裝潢會是未來房屋買賣市場的重大趨勢。

登錄高價戶定錨 拉抬行情

《平均地權條例修正草案》規定預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。杜絕了以往高價快快登錄，不然就拖到交屋再登錄，時間上失真的問題，房價看似更透明了，但業者也馬上有因應政策，實價登錄反而成為銷售利器。

何世昌表示，預售屋實價登錄之後，業者在建案公開銷售前，會先找VIP客戶銷售，並將高價戶別優先登錄，形成定錨效應，民眾查詢到的價格就是相對高價，有助於拉高未來成交價，而這些高價戶不管是真交易，還是假交易，成交後可能退戶，這些退戶物件交易卻不用撤除實價登錄，形成資訊不實的狀況。

未來平均地權條例修正法案上路後，預售屋退戶交易要在1個月內重新登錄新的資訊，預售屋實際登載亂象會比較核實一點，但因舊的成交資訊並未撤除，需要成交及撤除的交易資訊同時列出才能看得比較清楚。