40歲買老公寓後悔了，他問幾歲前換屋是底線？達人一公式算貸款條件｜買房財之道

【文／蔡碧月】

關於買屋，有句老話是「先求有再求好」，但如果中年才買房，住沒幾年覺得不適合想重購，該如何操作？買退休宅，幾歲是換屋最後期限？

家住高雄的小吳就陷入這樣的困境。他表示，因為從小到大住老家，沒有買房動力，30多歲時考上公務員後，於2017年購入市價300多萬的30多年老公寓，自嘲：「人生40歲才買第一間房，好像有點晚了！」

老公寓住了幾年，發現爬樓梯很麻煩，沒結婚、也沒小孩的他，為了老後的「腳頭烏」(膝蓋)著想，認真考慮是否要換屋？

他想問「Yahoo奇摩房地產」，如果重購，應該買新成屋還是中古屋？買了有電梯的第二屋後，原本的老公寓會不會難脫手？如果要換屋，幾歲是最後期限？買第二屋的話，資金如何靈活運用？

「Yahoo奇摩房地產」詢問了兩位房地產專家，分別提供熟齡換屋在年齡、貸款爭取上，不可不知的實用觀念與知識。

顏博志：熟齡換屋 舊屋貸款還不還差很大

包租公、房產專家顏博志指出，40多歲換屋不算晚！第二間該買中古屋還是新成屋？建議參考在地房價。如果中古屋和新成屋價差不大，一坪只有3萬，當然買新成屋，如果一坪差1、20萬要好好想一想。

目前最新的規定是銀行對第二屋的房貸不得有還款寬限期，對於成數沒有限制，要到第三戶才有最高貸四成的規定。

一般來說，舊屋有貸款，貸款成數比較難談到8成，如果手上有足夠現金，可以考慮是否先清償舊屋貸款，因為在沒有資產負債的情形下，銀行給的房貸條件會比較好。

熟齡換屋買第二間，因為沒有還款寬限期，必須注意每個月是否能償還貸款。尤其當第二間的房價很高，需要跟銀行借比較高的房貸成數時，還款壓力會變大。

但如果第二間房價不高，或後續需要現金裝潢買傢俱，此時保留現金可能比獲取房貸低利重要。

重購後，第一間房子要賣掉，還是留下出租？因為是3、40年老屋，如果「租金投報率」高於5%或未來前景看好，才值得留，不然可以考慮賣掉。

銀行放款時，除了考慮房屋價值，也相當看重「貸款人的年齡」，常用的房貸年限試算方式：「房貸貸款年限+貸款人年齡＜75」，例如年過40歲以後買房，屋齡低於30年比較好談房貸。

賣厝阿明：換屋不急賣 邊租邊賣這樣做

房地產知識平台「賣厝阿明」認為，中年後換屋，不用擔心第一間老公寓難脫手，因為老公寓室內坪數大、土地值錢，會有人喜歡；在脫手之前，可以考慮邊租邊找買家，就算到最後不想賣，也可選擇長年出租等都更。

等待出售的房子，租金可以比市價低兩成來安撫房客，租約期限不要超過一年，租約註明房客要有限度配合買方看屋，如果房屋售出，屋主只需提供2～3個月緩衝期，房客就必須無條件搬離。房子售出時，如果願意補貼房客一些搬家費，是皆大歡喜的作法。

熟齡換屋找退休宅，應該買新成屋還是中古屋？房子新舊不是問題，要買的是屋齡不要超過15年，有車位、電梯、管理完善、生活機能好的房子。

一旦有了想換屋念頭，建議愈早買愈好，因為年紀愈大，銀行給貸款成數和利率條件愈差，想爭取好的房貸條件，多問幾家銀行是不二法則。不過，熟齡換屋如果自備款不足，需要較高的房貸成數或低利時，容易被推銷房貸保險，或需要保人。如果本身已經有壽險，是否還需要買房貸保險？要好好考慮。

至於如果要換屋，幾歲是最後期限？住不舒服就要換，總不能隔壁有惡鄰，年紀大了就不搬家吧！大方向來說，超過60歲就盡量不要換屋，因為生活模式已經固定，搬家重新適應環境，風險、工程太大。

買第二屋時，資金夠的話，儘量不要貸款，如果頭期款不夠就用第一間房去貸款補貼；如果沒有存款，第一間房子尚有貸款未還清，建議再多打拼幾年、多存點錢再來買第二間。

有些名嘴鼓勵借錢買房炒股，那是不負責任的說法，尤其接下來政府的買房政策與金融環境不像從前友善，不建議玩槓桿換屋。