房市寒冬來了？7都109區大健檢！抗跌區在哪？台北市「這兩區」房價跌最大

文●曹博凱

儘管大環境不利房市，但並非全台房市都一致漲跌，該如何在寒冬中，找出較暖的區域？新案的推案量與去化量，是很重要的參考指標。

商周爬梳7都資料，以新案去化率變化、房價季增幅2大指標將7都房市面貌分為安全區、修正區、低檔區、危險區，提供讀者參考。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，安全區表現相對強勢，短期內最安全，可能最受投資客看好。前淡江大學產經系副教授莊孟翰補充，安全區雖看起來最好，但仍須慎防炒作，建議要看個別建案交易狀況。

修正區代表該區仍有買氣，但可能價量背離，未來修正可能性較高；低檔區顯示已有買方趁低檔接手，買氣踴躍且價格相對有彈性；危險區供需失衡，表現最差。

章定煊指出，去化率下降速度較快的地方，房價可能會在1至2年後大幅下修。也就是說，危險區最快約在今年底房價就可能出現回落。

觀察7都新案狀況，呈現「北穩南冷」，雙北及桃園較為穩定，中南部明顯降溫，其中又以高雄最為危險。

新北：林三淡房價穩，中和風險偏高

相對熱門的蛋白區「林、三、淡」（林口、三峽、淡水）雖推案量減少，但去年銷售狀況仍佳，房價也未有鬆動狀況。

蛋黃區部分，板橋、新店、永和去化率回落但幅度不大，短期內下跌風險應不高。三重也相對穩定，但去化率已有滑落跡象。先前熱銷的中和買氣明顯冷卻，風險較其他蛋黃區高。去化率跌最多的是土城，但房價暫時未有鬆動狀況，表現轉保守。

台北：價格不容易跌，中正熱度已過

台北大部分行政區去化率和房價變化都不大，僅中正區去化率出現大幅回落，顯示熱度已過。房價下跌最多的為士林和文山，但跌幅還在10％內，去化率變化小，短期內大幅下修機率應不高。

桃園：中壢買氣有撐，觀音房價跌最深

去年全年桃園新案去化率7都最佳，落在危險區的行政區數量也是7都最少，只有觀音、楊梅2區。其中觀音去年第4季房價跌幅達20％，超過一般會讓利的範圍，顯示下跌已成態勢。

青埔所在的中壢區，是唯一落在安全區的行政區，顯示仍有買氣支撐。先前相當熱門的龜山（A7重劃區一帶）去化率下跌最多。

新竹縣市：市場轉冷靜，竹北仍上漲

新竹熱區過去房價曾喊到7字頭，現在市場相對冷靜，去化率普遍滑落。最熱的竹市、竹北價格波動較小，短期內相對安全。

但先前因竹北飽和而擴散的新埔、芎林，買氣明顯降溫，房價跌幅也分別達2成、3成，未來可能繼續下探。

台中：北屯、西屯穩定，西區買氣差

台中各行政區差異較大，同樣是海線題材，清水區去年第4季房價已跌近3成，而梧棲區則表現穩定。

蛋黃區之間差異也大。最熱門的北屯、西屯區雖去化率萎縮但降幅不大，房價也穩定。然而，同處精華地段的西區，去年買氣已大不如前，去化率僅剩3成。

台南：各區差異大，安南區表現穩定

台南近期以「北外環道路」最具話題，輻射範圍包括新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等7區，但各行政區房市表現差異較大。例如上述7區，2021年除了安南區之外全都供不應求，但到了去年，新化、新市已大幅降溫，而去年推案量最大的安南區則是表現穩定。

另外須注意的是東區，去年推案量大增，但僅約一成多售出，若去化速度放緩，可能帶動房價下跌。

高雄：左營銷量急凍，楠梓房價轉跌

從分布來看，高雄市屬最危險，多數行政區都集中在危險區。連推案量最大的左營，去年也開始銷量冷凍，去化率僅約2成。

去化率跌幅最高的楠梓區，原本受益台積電擴廠案買氣旺，房價一度站上3字頭，擴廠案暫緩後買氣迅速回落。

總結7都可發現僅29區、約27％落在較穩定的安全區及低檔區，而落在危險區的竟多達4成，顯示房市要落底反彈，還需要很長時間。好消息是，仍有部分區域處於安全與低檔區，相對抗跌，值得買家進一步篩選。

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