房市冷，買房打9折機會來了！自住客撿便宜、避風險4大對策一次看

文●馬自明、沈婉玉

「現在要買房、看房的，就剩下有剛性需求，買來自己住的客戶，」中洲建設總經理黃瀚霆表示。但，房市火熱和冷清，自住客買房的眉角大不相同。

把握議價空間！實價登錄看5年均價

首先，自住客通常分成2類：一是不急著買房或換房，另一是因父母、新婚等其他外在壓力，非得要趕快買房。

房市熱時，不論哪一類自住客都不易跟賣主殺價，但當房市遇冷，你若是不急買房的自住客，可找推案量大，但銷售較慢的區域，用談判時間換取議價空間，甚至有機會殺價10％。

而且，過去2、3年房價飆高，價格已近乎不合理，因此，若查實價登錄行情，不要只往前看2、3年的價格，應找前5年的平均房價，算出心目中的合理價後，再與賣方議價。

尤其，《平均地權條例》修正案或將準備上路，這對房價必定造成壓抑，你有可能談到房價相對便宜的理想房屋。

不過，大型行庫研究部門主管表示，如果你急著買房，也沒有太多時間跟賣方談判價格，那最好從蛋黃區，或者生活機能強的蛋白區挑房，這類區域通常有交通便利，或就業機會多等優勢，房價相對保值，對抗跌價風險。

先找銀行鑑價！提前評估房貸條件

其次，買房先請銀行鑑價，確保能順利貸款。樂居科技創辦人李奕農指出，房市冷，通常也是景氣較差的時候，自住客更須考量失業等財務風險，避免買了房，卻繳不出房貸。

房市熱時，自住客通常先看房，出斡旋金，等確定要買屋，才找銀行貸款。可是當房市變冷，住商機構企研室執行總監徐佳馨認為，買屋程序要改變，應該先看該屋及附近實價登錄行情，就先找銀行，問他們對該屋的鑑價是多少，房貸利率和貸款成數又是多少。

這麼一來，就不容易買了房，貸款卻下不來，且更能評估自身的房貸負擔能力，並且能預先比較各銀行的貸款條件，找出最有利的條件。

不過，徐佳馨提醒，當民眾找不同銀行申貸時，銀行會調查民眾的聯徵紀錄，如果聯徵多次被查詢的紀錄，也就是3個月超過3次，銀行將視為高風險客戶而不予核貸，自住客不能濫用這方式。

慎選穩健建商！避免倒閉潮無法交屋

再者，買房要看屋況，也要看建商。房市熱時，大小建商雨露均霑，但潮水退去後，體質欠佳的小建商就容易被淘汰。

因打房政策及景氣轉差，城安建設董事長洪健溥指出，建商將大者恆大，而中小建商只有財務體質好、房屋品質佳的能存活，其他財務狀況若不佳，很可能發生營運危機。

徐佳馨提醒，房市修正點往往也是建商倒閉潮的起始點，撿便宜還是要從體質健全的業者身上著手，以免無法交屋賠了大錢。

而且，不論2021年施行的房地合一稅2.0，還是今年的《平均地權條例》，打房對象也是炒作預售屋的投資客，因此該類房屋的價格壓力較大，自住客說不定可談到較佳的房價，但相對也可能承受未來價格下探。

如果你是保守穩健的自住客，則可考慮買進房齡在20年左右的中古屋，這類房屋即使房市遇冷，價格也不至於有大波動。

另外，若入手的是較低總價（編按：以台北市來說，約新台幣1,000萬至2,000萬元，而高雄約1,000萬元以下）的房子，未來若仍有換屋需求，也比較好脫手，手頭較不寬裕的自住客可優先考慮。

「對於買方來說，等到暌違已久的東風，即使沒下手，也該多去走走，有助於讓自己順利買好屋，」徐佳馨說。機會總是給準備好的人，自住客此時更該多看多聽，才能在最好的時機，買進最滿意的房子。

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