【預售大戰】「實價登錄」 讓房價更透明？！預售8大花招一次拆解｜好宅報報

【文／連珠君】

買預售屋，除了地段、格局與建材外，最大重點莫非價格了，尤其預售屋實價登錄在2021年7月1日上路後，房價看似更透明了，但卻也衍伸出許多墊高房價的招術，專家指出8大預售屋價格花招，小心違法招數，恐吃上罰款。

第一招假合約或差價找補，拉高成交價

房市專家何世昌表示，假合約也就是市場俗稱的AB約，以假合約墊高房價，藉此申貸較高的房貸，多出來的金額，用不同形式退差價，比如實際成交950萬元，實價登錄登載1000萬元，買方先按總價1000萬元分期繳款，等到交屋後建商再退還50萬元。

第二招車位回補

停車位價格也是預售案容易作手腳的地方之一，為吸引民眾購屋，拉低房屋單價，低於周邊預售案，讓民眾感到價格十分優惠，卻偷偷拉高車位價格，若車位以正常行情來算，拉高的價格補到房價上，實際上房價卻是較區域行情高。

第三招送成交禮變相降價

預售屋降價首先不會呈現在房價表上，為避免已購客不滿價格下降，也不希望實價登錄價格不好看，經常先從贈品下手，常見接待中心擺上數樣家電，如微波爐、烤箱、電鍋、掃地機器人等，訴求當天看屋下定即贈送N大家電，促使民眾快速下單，減少猶豫期。

第四招送裝潢美化實價登錄價

建商抓準首購族口袋不深，推出預售案總價含裝潢，未來可以連同房價一同貸款，同時拉高房價，民眾要搞清楚建商附贈的裝潢有哪些？材質是什麼？有的涵蓋系統櫃、電視櫃，但不含家具、冷氣等，有的是贈送精裝修，有的則是等到交屋時再退裝潢金，不過若是建商套餐裝潢，可能僅有2~3種樣式，無法客製化，另外，裝潢應申報實價登錄，若沒有申報，可處3~15萬元罰金。

第五招VIP客或提早預約客戶有早鳥優惠價

許多預售案尚未開賣前，都會找VIP客戶先看屋，同時給予優惠價格，建立良好的互動，建案剛開案有的會打出早鳥優惠價，建商希望先保底，賣到一定比例再加價，較沒有壓力，不失一個撿便宜的方法。

第六招賣不完的廣告戶

預售屋廣告上經常可見廣告戶，通常是建商拿條件最差的戶別特價出售，有時是4樓戶，因諧音關係，經常是全棟最便宜的戶別，拿出來當廣告戶吸引民眾目光，正常情況下廣告戶是最便宜戶別，但市場不好的時候，有的建案就會一直拿廣告戶出來賣，每一戶都是廣告戶，變相降價但不承認。

第七招先以少數高價戶別實登定錨再開賣

實價登錄前幾筆價格，很容易左右未來的價位，建商及代銷也給予相當高的重視，因此有的在預售屋開賣前，會優先找VIP客看屋，銷售高樓層戶別，價格當然比較好看，成交後實價登錄再公開銷售，有定錨效用。

第八招不二價虛虛實實

不二價建案時有所聞，尤其在實價登錄上路後，不二價銷售案也增加了不少，但是否真的不二價，就很難說了，尤其預售案經常在銷售幾成之後，調高價位，價格並非從頭到尾一成不變，更難判定。