量急凍價不跌！房市詭譎難倒30年專家：我也看不懂

「下半年房市老實說我無法觀察很清楚！」「目前房市違反所有經濟理論，我也看不懂！」房產資歷逾30年的永慶集團業務總經理葉凌棋，今（28）日在第2季趨勢前瞻報告記者會上如此直言。緣於經濟局勢動能大幅減緩下，今年第1季房市交易量年減24~28%，恐創史上第3低量，超乎預期，房價則看跌不跌「盤整中」，沒順著「量先價行」的沙盤走。

Q1交易量減逾2成 史上第3低量

根據永慶集團統計，今年1~2月全台交易量約3.7萬棟，預測第1季交易量約6.1~6.4萬棟，較去年同期減少24~28%；觀察自1999年來的歷年第1季表現，共有5次量縮幅度逾2成的紀錄，分別是2000年網路泡沫化年減29.6%、2009年金融海嘯年減24%、2012年奢侈稅上路年減38.9%、2016年房地合一稅上路年減32.7%及此次，估計年減幅恐創史上第4，從實際交易量來看，則恐創史上第3低量。

▼葉凌棋觀察歷年第1季交易量趨勢，推估今年恐創史上第3低量。（圖／東森新聞張琬聆攝）

「量縮比預期還大！」葉凌棋指出，除因全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大等原因之外，交易量大幅度量縮的關鍵因素，仍在於價格僵持，觀察七大都會區房價，每個季度的漲幅漸漸收斂，到今年第1季盤整持平，由於民眾普遍期待房價走跌，因而影響交易量能，估計上半年交易量約13.2~14萬棟，年減18~23%。

修法不溯及既往 沒拋售就難降價

即使交易量縮確立，今年上半年價格仍處於盤整階段，葉凌棋解釋，從缺蛋、蛋價上漲就可以知道，通膨壓力蠢蠢欲動，成為消費者看跌減少的關鍵原因；加以台股、外資在年後有回升、回流現象；即使國外出現銀行倒閉狀況，卻也讓民眾發現「央行、政府會救，所以應該沒事」。

另一方面，葉凌棋指出，有別於去年《平均地權條例》修法話題爆發預售屋下車潮，今年修法通過後又定調「不溯及既往」，讓今年3月全台預售屋轉售量較去年12月減少6.6%，「預售屋不急著拋售，沒有多殺多的必要，價格就不會動」。

▼提及下半年房市，葉凌棋則直言無法觀察很清楚。（圖／東森新聞張琬聆攝）

下半年局面不清楚 恐創最低交易量

至於下半年房價有無下跌機會？葉凌棋更是直言「現在局面不是很清晰，說實在話我也無法觀察很清楚！」因為下半年要面對政治選舉因素，還要看美國、歐洲國家經濟是否穩下來，「萬一繼續有銀行爆雷，假設美國央行也救不了，他們也要選總統，可能政治凌駕經濟，結果就是全球又開始印鈔票，再一次用QE（貨幣寬鬆政策）解決經濟危機。」

回到國內的市場，葉凌棋認為，如今交易量縮嚴重，但修法通過後的影響不再強烈，假設下半年交易量又比去年狀況更差，價格（下修）卻還不反映出來，交易量就更打不開，最後除非降息，否則結果可能全年不只是守不住30萬棟，可能會是史上最低交易量。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）