【房市觀點】等跌？先搞清楚：房子先是銀行，才是你的

Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH（資深房產媒體人）

房市一年跌10%、甚至10%只是血流成河、部分慘摔三成，至少還要跌5年的這類說法，大家最近應該沒少聽過吧！更有空軍司令型的房市KOL點名靠台積電議題暴衝的高雄部分地區慘了，結果呢？網友跟有在看房的都在黑人問號，明明自己去看的那些案子都在比貴的，到底是哪個案子跌了，倒是說給大家聞香一下啊？再回看之前竹北漏夜排隊買房說成交上7字頭的預售案，一度被懷疑是建商代銷找臨演炒作搶購假象，前些日子也終於開牌了，成交價在每坪69-71萬元間，據說後面還有一批小坪數成交單價更高的實登交易要開牌，會看到74萬元的數字（驚！），那先前市場懷疑政府故意在去年大選期間故意「蓋牌」，似乎也不是空穴來風。

市場確實看壞2023年房市，而且建商自己也看壞，這確實是事實；但另一個事實是即將登場的329檔期，在升息、打炒房政策陰影下，七大都會區推案多達8,400億元，比去年7,000億，年增達2成，再度刷新歷史紀錄。怎麼大家一邊看壞，一邊還卯起來推新案？上市櫃公司箭在弦上不得不發是一個原因，另一個賭「認輸性買盤」、賭「一波復甦反彈的小陽春」。

空軍專家們看壞的價量修正軟著陸，但建商看壞的只有交易量，對於房價，建商踩得很硬，土地取得成本、工料上漲墊高的營造成本，雙雙高掛在那邊，在建商立場來說，怎麼可能跌？建商這廂就賭抱持觀望心態的民眾在看了一季、兩季都等不到「傳說中的跌價」出現，反而看到新案一案比一案高價，而且陸續還有微溫的買氣在動…漸漸地…「怕晚買變更貴」的焦慮，再度淹沒「等跌」的心態，認輸性買盤就會開始湧進場。這個經驗又不是沒有過，最近一次就是原本期待疫情會下修，結果卻是啟動新一輪漲勢的2021年。比氣長，民眾也許可以贏過一些小建商，但要跟財力雄厚的大建商比，那真的是會先淹死自己。

今年開始天天盼望房市下跌，希望房價「崩潰」，好自己可以趁機買一間的，今年真的是可先去洗洗睡，夢裡什麼都有，根本原因之一就是：「房子首先是銀行的，再來才是你的。」

想想我們的房子買賣有多高的比例是靠房貸才能買下來的，在房貸沒還完之前，你名下的房子其實就是房貸總額的「抵押品」，房貸貸你七成、八成，那就是銀行對你房子的鑑價，若是房價跌兩成三成，那豈不是把虛胖的水分都跌掉，準備要跌破銀行的眼鏡了嗎？再說了，如果房價真的跌破了貸款額，銀行也可以要求補充抵押物，或清償部分債務先。你可以不信銀行鑑價的專業，但真的不用懷疑銀行雨天收傘的手段。所以銀行老神在在根本沒在怕的，現在整批分戶房貸甚至還可以拉高到85成，做40年房貸的。

所以今年的漲跌之勢，更有可能是交易量在買賣雙方認知差距拉鋸中少了很多，但開價跟成交價就是硬ㄍㄧㄣ在高原區，一邊用低自備的優付方案跟買方招手，一邊又跟買方市場耗，比誰氣長、賭你最後莫可奈何只能認輸進場。

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