恐怖陷阱！自住房卻誤踩房地合一「非自用」紅線　專家喊卡直接救回40萬

記者陳韋帆／台北報導

「法律是保護懂法律的人！」桃園南崁高中校長陳家祥經常將這句話掛在嘴邊，在許多事情上獲得印證。本次案例，一位老爸爸因房屋老舊，購買了新屋，人居住在新房子內，戶籍卻在舊屋中，近期想要出售新屋，不料就差點誤觸房地合一稅「非自用」紅線，若不是地政士提醒，恐怕就得損失40萬。

老爸爸一家人本住在老公寓，但與妻子都年事已大，於是110年購買了一處電梯新房，無奈居住2年仍無法習慣環境，加上6年時間有明顯增值，決定將新房子售出，再尋舊房子鄰近的一樓公寓購買。

老爸爸110年以800萬購入新房子，找到買家願意以1000萬承購，於是找上的地政士協助，並詢問相關稅法，地政士查詢資料後竟發現，老爸爸與妻子雖然已搬到新房子居住，但戶籍並未從舊屋遷出，倘若售屋移轉，必須繳交20%房地合一稅。

協助承辦的正業地政士事務所所長鄭文在表示，「房地合一稅新舊制是以105年為分水嶺，老爸爸110年購買，以自用2年邏輯，售出必須課獲利所得20%，倘若自用6年，則可享400萬免稅額＋10%優惠稅率，也就是說，自用6年後，獲利400萬內都免課房地合一稅。」

不過，鄭文在也特別提出一事，「想要符合自用，戶籍地必須與該房屋相同，屋主老爸爸並未將戶籍遷到新居所，即使目前居住了2年，仍然都不屬於房地合一稅的自住規範。」

倘若現在售屋，以當初購買價800萬、現在售出價1000萬換算，200萬獲利必須課20%，也就是40萬的房地合一稅。

老爸爸平日省吃儉用，一聽到現在售出，必須課徵40萬稅，立刻表示，「不賣了，我要遷戶籍，等符合6年自用規範後再賣！」於是，他將自己戶籍遷入新房子。

鄭文在補充，其實房地合一稅、所得稅法有相當多的合法節稅方式，但前提是必須符合規範與條件，建議在辦理任何不動產過戶前，先諮詢專業地政士意見，才不會碰到事情了，才發現已為時已晚。

不過，鄭文在最後也提到，「老爸爸勤儉，為了省下40萬稅額，決定將房子延遲6年再賣，其實也並非是一定要這麼做，畢竟即使扣除40萬稅金，老爸爸依舊獲利160萬，誰又知道6年後台灣房市會怎樣？或許房屋增值，也或許下跌，世事難預料，任何過戶前都先問一下地政士最好。」

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