周昆立／329檔推案量曝玄機！建商降價4階段 求出清未必等得到

文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

今年329檔期推案量能再創新高，全台推案8千億元，不過發布業者卻表示最主要原因還是商辦供給大爆發所致，如果扣除商用地產，全台住宅案量僅剩6400億元，和去年同期相比萎縮8%，住宅市場熱度出現退燒。

為什麼住宅市場會這樣？未來房市可能怎麼發展呢？對此，筆者認為，升息、熱錢退潮與政府打炒房導致目前房市交易量能受到壓抑的主因，也讓建商推案開始保守因應。如果低迷的市況持續，後續建商「減推案」、「固行情」、「搶降價」、「求出清」四大動作都可能將陸續啟動，建商降價是有可能會出現的。

第一階段「減推案」:

大約就是目前房市的現況。目前房市交易急凍，建商在舊案仍賣不完的狀況下，新案自然會緩推，都先以去化舊案與餘屋為主，也因此造成329檔期全台住宅推案量出現年減的狀況。

第二階段「固行情」:

可能會搭配第一階段的「減推案」同時進行，不過建商在目前成本高漲與避免已購客戶抗議下，往往不會輕易降價，這時候變相降價的配套就會開始釋出，如：送裝潢、家俱設備來「固行情」的配套措施將頻繁出現，希望以表價未降、實質已降的方式來幫助銷售、吸引買方青睞。

這時對於剛需、本來就需購屋的民眾，倒是一個取得優惠好機會。而購屋者在查詢實價行情時，也要多注意新屋價格是否含裝潢……等費用，避免被誤導。

第三階段的「搶降價」:

如果建商「固行情」措施無法拉抬買氣，只要時間拉長到半年以上，建商在土建融利息與庫存壓力下，就可能出現搶降價的狀況。

2016年房市量能最低點時，市場就曾出現品牌建商帶頭降價，這時候資金壓力大、庫存大或是想賣得比別人快的個別建商就會採先降先贏的狀況，希望能率先獲得買方關注。這階段如果目前低迷市況持續，在今年下半年應該有機會看到。

第四階段「求出清」:

一旦市場價降潮越演越烈，這時候建商不管價格，只求出清的機會也會開始大增，甚至會出現預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象，這在2016年時也曾出現過，這時候將是民眾便宜買新屋的最佳時機。

由於目前房價在歷史新高價、房市又冷卻下，買房時機確實不算太好，因此如果民眾想買到愈住愈增值的房子，買對價格就相當重要。

等出清須等較長時間 不確定性極高

以剛性自住客來說，在建商「固行情」階段就可以開始考慮進場，可以爭取到許多配套，而如果想取得價格上更大優惠，就可能要等到建商「搶降價」或「求出清」才可能，時間約略可能要拉到半年後，甚至到明年，不確定性極高，民眾不一定可以等得到。

如果購屋者這時候不想等，建議考慮運用謄本情資，找尋欠債的潛在急售屋主，或是成屋多年的建商名下的餘屋，都是可以立刻議價買房的好方式。

作者／周昆立 元宏不動產加值服務平台創辦人，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。