【鏡評】利率不漲 房價不跌
3月底是房地產「329檔期」年度大戲，根據業界統計，六都加上新竹將在329檔期推出8,400億元的巨量新案，比去年暴增了2成，讓擔憂房地產後市的業者倒抽一口冷氣。所幸，巨量新案包括了量體超大的台北京華城改建、以及大直幾個大型商辦，扣除加總約2千億元的恐龍級商辦案，今年推案量倒是與前幾年相近。
但是，近年房價漲幅勇冠六都的台南市，建商藉著半導體設廠題材狂炒狂推新案，去年329檔期台南推案量140億元，今年一口氣翻了將近6倍、竟然高達818億元！地方角頭爭搶土地炒作的龐大利益，是台南政壇老是出現怪事的真正病灶之一，台南爆炒的房價如何冷卻，也會是台灣房市漲跌的先行指標。
十幾年來順風順水的房市，今年似乎來到轉折點，市場買氣突然冷卻，業界甚至有「買氣比海風還冷」的描述，加上政策利空連連，有稅率極高的房地合一稅（2年內買賣，課徵45％的所得稅）、還有今年元月通過的《平均地權條例》修法徹底斷絕投機客炒作，房地產新聞擠滿了利空的訊息。不過整體房市雖然變冷，但建商資金成本還是很低，工薪族房貸壓力也不大，銀行壞帳率維持在史上最低水準，市場沒有降價求售的壓力，台灣的房地產價格仍然守得很穩。
我們觀察國外幾個房地產跌幅比較大的地區，可以清楚看到兩個共同點：第一，漲得高的率先跌；第二，高利率是最大殺手。鄰近的韓國是最佳案例，韓國跟著美國急速升息，五大商業銀行的房貸利率最高竟然來到8％，最低也在5.5％，高利率戳破了連漲8年的房市泡沫，首爾等都會區成交價，相較於去年此時已經大跌22％。
美國房地產漲價最瘋狂的幾個地區，例如舊金山、鳳凰城、西雅圖、德州奧斯汀等，在聯準會強勢升息後也領先走入跌勢，舊金山的房價指數在去年下半年率先跌掉13％，美國指標性的30年期房貸利率升高到6.65％，是台灣房貸族難以想像的數字。
不過，我們不能就此斷言房價即將全面下跌，美國將近8成的房貸族，簽訂長期固定利率都還低於4％，除了舊金山這些「超漲」的城市，其他溫和上漲的都會區交易價格都還能持穩，韓國跌幅雖深，也只是把過去1年多的泡沫吹掉，購房者帳上都還有豐厚的獲利。
3月底美國聯準會還要升息，對房地產當然不是好消息，所幸台灣的中央銀行體恤購屋大眾，沒有跟著美國升息，新台幣繼續向日本看齊，貼近零利率。329的推案量驚人，建商必須做出度小月的準備，購房者也切忌追高，不過，最終決定房地產價格的，還是利率，只要利率不漲，房價就沒有大跌的風險。
