陽台、梯廳、雨遮，在建築法規上有什麼特殊規定？

文／林宏澔

在正式談論容積之前，對於大樓內必有的建築設計如陽台、雨遮、梯廳、屋頂突出物與機電設備也要充分了解，畢竟這些設計攸關是否會計入容積之內。《建築技術規則》第 162 條對於這些設施的大小有明確的規範，若超出規定之面積，就會被計入容積內。

影響樓地板面積

梯廳的限制

《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條提到：「每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分， 得不計入該層樓地板面積。但每層陽台面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之 十五部分者，應計入該層樓地板面積。」也就是說，梯廳深度至少要 2 公尺，但梯廳面積只要不超過該層樓地板面積 10%， 或是同一層的梯廳與陽台之面積和不超過該層樓地板面積 15% 者，免計入容積，這是關於梯廳的限制與規定。

雨遮與花台

同一條提到：「雨遮、花台突出超過一公尺者，應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。」意思是說，雨遮或花台只要在 1 公尺之內，免計入容積。

在此我們要先了解一個觀念，何謂公設比？雨遮跟花台算是公設嗎？如果是，公設比是大比較好，還是小比較好？雨遮可不可以計入產權登記？

公設比就是公共設施面積占建物總坪數的比例，比例越大， 表示建物中的公共設施越多、公設面積越大的意思，反之，則公設越少。根據內政部營建署對於公設項目的定義為，公寓大廈中的公共設計指得是共用部分，包括住戶共同使用的設施， 如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口、門廳、管理室、機電設備、防空避難設備、裝卸停車空間，以及居民使用的活動中心等等。明文並沒有規定公設比一定要多少，一般來說，新建的大樓之公設比多在 25% 至 30%，舊大樓則屬低公設。

產權面積包含了主建物面積、附屬建物面積及公共面積。雨遮與陽台屬於產權上的附屬建物，從上列的公設比算式來看，雨遮越大， 公設比越小，所以建商蓋越多的雨遮、花台，反而公設比變小，雖然對建商來說，附屬建物除了陽台外，其餘項目都不得計入買賣價格，但卻計入總坪數中，因此也常看見建商蓋雨遮來賺取坪數，或是造成低公設比的假象。

在新的《地籍測量實施規則》中則明定，自 2018 年起，雨遮不得以附屬建物的方式登記，即一律不登記、不計價。

屋頂突出物

《建築技術規則建築設計施工編》提到：「屋頂突出物高度在 6 公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在 9 公尺以內，且屋頂突出物水平投影面積之和，除高層建築物以不超過建築面積 15% 外，其餘以不超過建築面積 12.5% 為限， 其未達 25 平方公尺者，得建築 25 平方公尺。」

屋頂突出物（簡稱屋突）一般用來設置水箱與電梯機房， 屬共有部分之公設項目，除了能增加建物的面積外，屋突越大， 公設比也越大。

條文裡面有幾個重點，首先，是屋突要「在 9 公尺以內」， 大約等於 3 個樓層，也就是屋突可以蓋 3 層。至於「高層建築物以不超過建築面積 15%」為限，高層建築物就是指 15 層樓以上的大樓，建商通常不是蓋到 14 樓，就是直接蓋到 20 層樓，很少會蓋 15 或 16 樓，因為高樓層的建築法規比非高樓層的建築法規有更多限制條件。

前項所指的建築面積，是指一樓真正的興建面積，建商在蓋房子的時候，一樓有所謂的空地比、建蔽率。舉例來說，建蔽率 50% 就是指 100 坪的土地最多只能蓋 50 坪的房子，但為了往上增高，建商可能會選擇只蓋 30、40 坪，而這 30、40 坪才是一樓真正的興建面積。所以，「建築面積＝基地面積 × 實質的建蔽率」，注意，是實質的建蔽率，不是「法定的建蔽率」。最後要注意的是「12.5% 為限」，這個數字在之後要計算坪效時會用到，換算成分數就是 1/8。

機電設備

在《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條提到：「機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和⋯⋯不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五。」

機電設備、特別安全梯、緊急昇降梯、排煙室、還有管委會使用面積之和，以不超過該使用管制規定容積之 15% 為限。現在很多社區大樓把管委會辦公室做得越來越大的目的就是為了把這 15% 全部做滿，增加銷售面積。

• 逢甲大學建設學院 助理教授

• 中華民國不動產經營管理協會 理事長

• 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人

• 台北市建築經營管理協會 創會理事長

• 東吳大學商學院 助理教授

• 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書