買屋、換屋、租屋，節稅都有妙撇步
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2023年年假特別長，除了收拾工作心情之外，大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，利用這段調適時間，趁早開始收集準備報稅的相關單據與資料，特別是與一般消費者息息相關的不動產，經由合法的節稅管道，審慎安排便可以省下可觀的費用。而節稅不是有錢人的特權，一般消費者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節稅，包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及一年12萬元的租金支出扣除額度等，都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。
【賣屋族需知】
在2016年之後取得的房產，出售時都採一個月內以房地合一稅完稅，可若是適用舊制(2016年以前取得)的屋主，採取的是在售屋後一年的五月份，和個人所得稅一起申報，方法上採固定比率或是實際申報。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，相對單純且多數狀況下金額較低。不過在實價登錄後，這種固定比率僅限於早期取得，沒有相關資料的個案，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，並提供相關證明文件，可以選擇按實際發生的價額申報。
【買屋族需知】
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。此外，若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。
以買屋族來說，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高三十萬元的貸款利息支出，但因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報一棟，因此選擇利息較高的一間列舉扣除比較划算。但若貸款人未在購買屋件設籍，即不算自用住宅；此外，如果去年房貸利息支出30萬元，但另有儲蓄利息收入3萬元，抵扣後餘額才可申報，因此只能申報27萬元，因此，為充分利用30萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。
對於換屋族來說，徐佳馨提醒，如果是兩年內重購自用住宅者，可以善用重購的稅率優惠，也就是納稅義務人出售自用住宅，而兩年內又另購價格較高的自用住宅，則其差額可於售屋時所繳的土地增值稅，於已納稅額範圍內退還，無論是先賣後買；或是先買後賣都可以適用。但將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。而如果在換屋時出現賣低買貴的狀況，或是換屋的購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋還高，也就是出售房屋實際價格減去取得及移轉成本後為負值，可以視為財產交易損失，將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。
【租屋族需知】
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨建議，對無殼蝸牛的租屋族，每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優惠，只要承租房子為自住、非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可，但若已申報貸款利息扣除，則不得再以租屋列舉節稅。申報租金所得稅的房東可逐項列舉如房屋折舊、修繕支出等租金必要開支，從租金收入中扣除後，再以餘額作為租金所得報稅，餘額即為申報的租金收入，在押金部份，如果可出具證明，押金可不算入租金收入。
【房東需知】
房東節稅其實不難，基本上應把握以下2大原則
一、備齊所有憑證，提高扣除額
對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57％(扣除43％必要費用)；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。
二、避免好心被雷親
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨也提醒，在過去一年有房貸、買賣、租賃的消費者，可以利用這段時間收集相關單據，並且試算對自身最有利的方案，以免到了最後關頭匆匆送出資料，損失了自己的權益。
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