20年養房獲利模式失靈了？他們為何布局縮手？房產達人、包租公第一手告白

文●沈婉玉

號稱史上最兇打炒房法案的《平均地權條例》在今年初通過，一刀刀砍向預售屋買賣及法人購屋，導致多數投資客縮手觀望。

他以前5個月能轉手，現在降價仍滯銷

有近20年房市投資經驗、從無敗績的宏嘉達資產管理公司總經理姜宏生，長期透過法人投資房市。他偏好投資自備款低、槓桿效果大的台北市預售屋，隨著近兩年科技大廠設廠利多，他也前進南部預售屋市場。

「以前市場氣氛好，跑得快（轉手容易），」姜宏生說，過去用法人投資房地產，短期交易不會被課重稅，貸款容易又沒上限，所以看中好的預售屋標的，他就一次買個4、5間，通常交屋後5個月內就可賣掉，貸款壓力不重。

現在完全不一樣了，姜宏生指出，房地合一稅2.0上路後，法人短期交易要課重稅，獲利縮水；央行信用管制限縮法人貸款成數，手上銀彈變少；加上《平均地權條例》修正讓利空籠罩，市場悲觀氣氛越來越濃。

「我在台北大直有個物件，有人出價6850萬時沒賣，但現在賣6700多萬還賣不掉，」他無奈的說，利息1個月就9萬多，繼續放下去可能就沒賺了。

他曾把身家全放房市，現在只剩3成

同樣房市投資近20年的傑夫（化名），長期在大台北地區當包租公，在台北市曾最多有10幾間公寓、分隔成50多間套房出租。在租屋市場地下化的保護下成功避稅，且因採長期投資、以租養房、邊租邊賣的方式，完全不受奢侈稅、囤房稅、房地合一稅等打房稅負的影響。

傑夫原是普通的金融業上班族，他工作幾年後咬牙買下一間公寓自住，並將多餘的空間出租以負擔房貸。這個無痛變成有房族的經驗，讓他發現「借錢買房比放定存好」，於是開始業餘投入房市投資，一度手操上億元資金進出房市，也獲利上億元，用總價計算，投報率超過16％。

不過，近幾年傑夫嗅到大環境的轉變，已決心收手，只賣不買。

「我的獲利模式漸漸失靈，」他分析，現在公寓屋齡都近40年、越來越老，轉手不易；其次，隨著捷運一直蓋，交通越來越方便，通勤上班的成本降低，市中心租屋需求沒有增加，租金漲幅有限。

在投資回報堪虞下，風險又越來越高。傑夫說：「我很怕一旦有天災人禍，自己身家財產都壓在房地產上將損失慘重，」加上查稅及違建管理越來越嚴，避稅成本增加，分隔套房也有被檢舉拆除的風險。

「利潤降低、風險提高下，若都要繳稅，那還不如去投資股市，」傑夫因此決心「把風險賣掉」，撤出房市，由房轉股。

過去他把百分之百的身家都投資在房地產上，現在只剩3成，另外2成轉往股市投資，一成海外置產，4成保留現金。

此時，他認為投資房市，剩公共建設題材，如松機、殯儀館遷移等，才有較高利潤空間。

自住永遠有需求，傑夫建議，年輕人可買在工作地點附近，交通方便，未來好轉手的房子。他指出，現在低總價、小坪數的房子最受歡迎，真的不要買太大，一房一廳、可養養寵物就好。現在就業市場沒過去穩固，失業房貸會付不出來，「以後好不好賣」是買房的最優先判準。