房市兩極化！少子高齡化房價會跌？除了興建成本建商曝房價居高不下的關鍵
以目前市場化、佛系推動方式，恐怕會因重建時間越長，導致老屋包袱愈來愈重。 圖為示意圖。（圖片來源／信傳媒編輯部）
國發會推估台灣將在3年後，2025年老年人口占比超過2成，正式進入超高齡社會。
入市的時機點何在？
內政部甫公布了2021年的台灣人口統計，人口數為2,337萬5,314人，比2020年的2,356萬1,236人，減少18萬5,922人，全年出生數為15萬3,820人，死亡人數為18萬3,732人，出生數比死亡數少了29,912人，是連續2年出生人數低於死亡人數，呈現負成長，國發會推估2022年總生育率降到0.89人，創歷史新低。預估出生數約13到14萬人，較去年減少1～2萬人。而且15歲至64歲工作年齡，人口紅利也將在2028年結束，總人口佔比將低於2/3，代表充沛勞力不再，社會經濟負擔加重。
一方面是人口不斷減少、老化；另一方面，房價不僅居高不下，還不斷推升，在這樣的情勢下，很多人不免困惑，在這樣的情況下，未來的房價會怎麼樣演變呢？現在買房會套在高崗上嗎？
人口遞減的家戶數減少＜每戶人口數減少導致的家戶數增加
依國發會的研究報告估算，民國150年台灣人口數將降為17.1～19.5百萬人，約為105年之72.5%～82.8%，亦即每年的平均人口減少數約為0.7％。且自民國125年起才會出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，也只是每年減少（～16萬人）的規模，亦即每年減少約6.4萬戶（每戶以2.5人計）的住宅需求。以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。
再從家戶及每戶人口數來看，根據統計資料，台灣當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7,024戶，截至110年6月底止，戶數更再增加到8,965,343戶，11年來增100萬戶（每年約9.3萬戶），增幅達11.3%，每年增幅約1.03％，大於人口減少比例最大時的0.7％比例，亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加，而房屋需求坪數則將變小。統計數字也顯示，單身族爆多，當前每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低（參見表2-1-1）。平均每戶的人口數量減少，也會帶來居住型態的改變，反映著家戶型態的樣貌改變，亦即房屋的需求量在增加，房屋需求坪數變小的房市新趨勢。
（圖片來源／時報出版提供）
房屋老化速度很嚇人，這才是關鍵
根據內政部統計通報最新發布，2011年年底，屋齡20年以內的住宅占比約43%，但到了2021年底已跌破24%，至於40年以上老屋占比，則從12%拉高至近32%，10年來大增近20%。
內政部公布2022年第2季我國房屋稅籍住宅類數量為901萬7,069宅，較2021年同期增加10萬4,428宅、增幅1.17％，其中，超過7成集中於6都，以新北市167萬2,753宅、占整體的18.55％最多、高雄市110萬428宅占12.20％居次、台中市108萬1978宅占12.00％居第3。另外，全國住宅屋齡中位數為30.6年，屋齡20年以下建物以桃園市34.25％最高，屋齡超過40年建物，以台北市47.51％最多。
根據該統計報告，去年年底全國房屋稅籍住宅屋齡中位數首度突破30年，對比2011年年底約24年，這10年來屋齡中位數老了將近6年。
1.老屋眾多的歷史背景……
1970年代，因兩波石油危機引發通膨，加上戰後嬰兒潮開始成家，以及北漂就學、就業的剛性購屋需求，帶動前所未有房屋供給潮，加上預售制度帶來的購屋熱潮，可謂台灣前所未有的房地產投資高峰，而當時大量供給的新屋，經過四十年歲月已成為高齡住宅，但因老屋改建速度緩慢，導致全省老屋占比居高不下。
這些高齡住宅多為集合式住宅，包括：透天、公寓及大樓，因為產權分散，重建、整修難度不低，這些早期的房子都不耐震，也加深公共安全的隱憂，如果再考慮超高齡社會的困境，像老年人爬樓梯不方便的問題，則推動都更、危老的急迫性更高，以目前市場化、佛系推動方式，恐怕會因重建時間越長，導致老屋包袱愈來愈重。
2.新屋供需不足，且緩不濟急
雖然目前新屋每年平均以十萬宅的新增供給量進入房市，但仍無法有效稀釋老屋在全國住宅存量的占比，導致老屋占比有越來越高，亦即老屋拆除重建的數量遠遠不及住宅邁入高齡的速度。
若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，以內政部109年的數據為例，那麼全台現存屋齡50年以上的佔比在9.60％（85萬棟），40年以上的老屋佔比提升19.3％（197萬棟）。對比現在的改建狀況，亦即當前每年有8.5萬棟（85萬棟/10年）達到不堪使用，再8年甚至達到每年19.7萬棟，遠遠超過當前台灣每年的新成屋數量，亦即，除非大家繼續住「已經超過堪用年限的陳年老屋」，否則「老屋更新速度根本遠遠趕不上房屋老化速度」。要改變這種情況，除非都更危老改建推動的「非常」順利成功。
但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋的情況下，筆者預估至少在15年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。（亦可參照本章第五節「透過房價脈動，預測房市趨勢」一文。
再以台北市為例，超過40年建物就有47.51％，再過幾年，台北市的房子就有一半達到50歲以上的高齡，若沒有一些「外界環境的突變」，像法規改變、民心改變，你覺得台北市有機會「脫胎換骨」，由頹頹老城變成青春男女嗎？
3.舊公寓換新電梯大樓，激出換屋需求
再從人口結構來看，台灣在2018年即已進入高齡社會，預估2025年台灣就會提早進入超高齡社會，65歲老年人口的占比會超過20％，等於每5個人裡就會有1位是65歲以上的老人，也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。
4.新移民減緩少子、高齡化的負面影響
因應少子化所帶來的人口紅利消失和老齡化影響，政府正在調整移民政策，藉著引進外來移民來減緩少子化、老齡化的不利影響，隨著移民的引進，或許當前的人力缺口也將獲得少許抒解，但不可避免的也將進一步惡化當前新屋不足的情況。
房子的興建成本和土地價格，不斷攀升
除了興建房子的原物料成本不斷攀升而且難見回頭外，由於可用以改建的土地資源日漸稀少，也使得地價很難回落，除此之外，還有大家可能輕忽的一些間接成本，像是開工前的鑑定、各類專業技師簽證、財務（利息）費用也都大幅增加，所以期待房價要大幅下跌會是不切實際的幻想。
隨著房價已高，很難繼續再往上飆漲，筆者大膽推斷，2010年房市狀況恐將再現。而在成本上漲的帶動下，全省房價普遍跟漲，但今年年初開始，房市交易開始出現疲態，尤其平均房價飆破每坪100萬的台北市，交易更見冷清，因此， 2010～2015年間「房價繼續攀升但交易量大幅萎縮」的情景可能又將在近期重現。
少子、高齡化恐將造成台灣房市危機？
在政府嚴打炒房下，2020年房市重新走向復甦、繁榮的房市週期受到了干擾，但需求仍在，房價過高帶來了房市觀望的氛圍，惟危機中有風險也有機會，對剛需（首購和換屋）族而言，「只要買對」，這個時候反而會是往後進場的好機會。
房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，而不優質的房子將無人青睞，但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市的優質好宅的需求強勁，因此，價格堅挺，很難有下跌空間；而小城市、大城市偏郊地區、鄉鎮的房宅將無人青睞，有行無市，此已有日本房地產市場的現況可以參照。
若少子化、老齡化比例的趨勢不改變，有效房屋的需求一定會減少，這是無庸置疑的，問題是台灣現存的房子中，有太多是不宜居住宅加上城市分化的結果，結果必然是城市的房子，尤其「宜居好宅」將愈來愈稀缺。
未來房價如何走，相信大家在了解了一些客觀事實後，心中會有定見。
