修正期恐怕比想像短 專家拋議價三撇步傳授自住客

【文/記者張瀞勻】

▲購屋族可趁多空交錯之際，出門積極看屋議價。

在升息、打炒房夾擊下，預售屋市場吹起寒風，根據《591實價登錄》統計，七都多個行政區2022年交易量相較前2021年出現腰斬狀況，其中又以新竹縣新埔鎮交易量下跌逾7成，堪稱全台最多，其次為台中市梧棲地區，皆是過去推案熱門之區域，專家指出，儘管部分縣市預售價格仍硬挺，但還是可以透過幾個訣竅找到便宜貨。

近期討論度持續火熱的平均地權條例，該法案三讀通過後，對於未來房市是正面影響，還是反面影響，市場人士眾說紛紜，不過專家指出，在多空消息交錯之際更是進場議價的好時機。房市專家張欣民指出，購屋市場分為新建案及中古屋，中古屋在房地合一稅2.0實施之下，已經被鎖住5年交易時間，市場上釋出量較少，沒有賣壓的情況之下，議價難度較高，但是反觀預售屋市場，受到打炒房條例即將實施衝擊，撿便宜的機會來了。

▲打炒房條例三讀後，各界說法眾說紛紜。

撿便宜可檢視三面向 專家建議自住積極議價

張欣民表示，想要在預售市場撿便宜，可從三大面向著手，其一，可由區域推案量來判斷，像是過去數年推案量較大的區域，近期在市場混沌不明之下，尚未交屋之前應會有投資客想要出脫降低持有，進而出現賣壓潮，這時即是自住客出手殺價的好機會，此外，觀察點燈率低的區域，沒有剛性需求支撐，加上機能尚未到位，此時不議價更待何時。

▲專家建議，推案量大或是點燈率低的區域可以出手殺價。

預售屋議價該從幾折出手？張欣民表示，如果購屋族已經鎖定特定建案，建議可用該案於實價登錄網站的最低交易價格，作為出價的天花板價。不過他也指出，雖然打炒房條例讓市場動盪不安，但爾後內政部拋出不溯及既往之訊息後，對於房市影響力降低，民眾可以鎖定部分低自付款的建案砍價，這類建案通常會吸引投資客大開槓桿進場，在市場不利之際拋售狀況也會相對顯著。

成屋市場撿不到便宜貨 除非…建案開第一槍

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨也指出，平均地權條例修正案通過後，賣方兵荒馬亂，買方議價空間浮現，子法雖未頒布，但不溯及既往原則不變，換言之市場之前購買預售的屋主還有移轉機會，針對這類屋主，若同時多戶持有且即將交屋，仍有一成內議價空間，而成屋屋主因為影響有限，除非週邊預售開出降價第一槍，議價空間不大，實價登錄資料成為天花板，購屋人可以比對銀行鑑價成數，再行出價。

▲尤其是低首付個案，由於付款輕鬆，相對也較多投資客，消費者可多打聽。

張欣民也提醒消費者，平均地權條例修法通過後，儘管業界叫苦連天，但是央行考量疫情，放寬土建融貸款18個月開發期限，加上內政部拋出房貸利息補貼，讓房貸族有喘息空間，為了穩定市場又丟出購屋公積金構想，房價修正期恐怕比想像中來得短，有自住需求的民眾不妨盡早看屋。

此外，民眾也要留意，撿便宜不一定有好貨，通常在出貨量大的區域，又沒實質建設利多，讓掃貨的投機客失去信心才會便宜出清，建議購屋族在出手購屋時，不能只看便宜就買，還要審慎觀察，建商信譽、產品格局、地段環境，另外，可以鎖定同時具備「新成屋完工量大」及「預售推案多」的區域下手，不少投資客由於買得早，當時買的早鳥價可能比起甫推出的新案還便宜不少，有機會買到便宜貨，不過想要跟一手買方購入預售屋，也得要留意本身金流問題，除了要準備一手買方想獲利的價差金額，還有已經繳納的工程期款，自備款需準備較多。

▲專家建議，需慎選可信的建商，以免撿便宜不著蝕把米。

專家分析 房市評論員何世昌

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今年房價料將出現鬆動修正，但6+1都走勢可能分歧，修正幅並不一致，預估台南市、新竹縣市撿便宜的機會較低，其他縣市在第一季末至第二季起均有撿便宜的機會，不過，以前降價壓力較大之處多為成屋賣壓重的重劃區，但在房地合一稅上路之後，新成屋轉售供給量已被重稅閉鎖期鎖死，今年賣壓應會來自於預售屋推案量大的地方，尤其是中小型建商齊聚的推案區域，假如今年出現中小型建商倒閉潮，房價修正幅度可能達10％～15％。

展望中長期，由於預售屋禁止轉售的緣故，新成屋均價可能會後來居上、超越預售屋，未來要撿便宜，購買相對低價的預售屋會更划算，但需慎選可信的建商，以免撿便宜不著蝕把米。