3次買房都虧錢！房產專家血淚經驗：一生一次「自用住宅優惠稅率」別亂用，省幾千塊虧上百萬

【文／胡偉良】今天的我已經被媒體定位為「房產專家」，我的文章廣泛的流傳在各大媒體版面。但是大家可能不知道我的前幾次買房經驗都是以失敗告終，不但沒賺還虧了不少錢，而且還是在房地產景氣不錯的年代。

第一次：高價買進，景氣谷底賣出

記得我的第一次買房，買的是位在台北市天母東路上七層電梯華廈的4樓戶，會買那間房主要是經由同事介紹，買了他住家直上方的房子，格局完全相同，但權狀坪數卻足足比樓下多了5、6坪，折換下來單價當然比樓下便宜了許多，在貪便宜的心態下毅然買進，卻因為離上班地點（台北市區）太遠，而沒有前往居住，因此選擇了出租房子，租給一個當時在ICRT工作的老外。

因為位置離市區較遠，因此租金也不高，租了幾年後覺得很不划算，就決定賣出，卻因為房子虛坪太多（因為當時的建商把大部分的公設和土地都灌進這間房子），結果不僅難賣、賣出去的價格也不高，這次的交易是在買入並持有5年之後賣出，虧了3成多，也學到了第一次的房產教訓。

首先，同樣的格局，權狀坪數多未必是好事；第二，同樣的格局，土地坪數多未必是壞事，但你要懂的「用途」；第三，一生一次的自用住宅優惠稅率不要隨便用，那一次的使用只讓我省下了幾千塊，就把我的「一生一次優惠」給用掉了，多年後上百萬的土增稅卻已無配額可用，有夠懊惱；第四，因為沒有房產期的概念，導致把房子在週期的谷底賣出，而錯失了一年後房價的暴漲。

第二次：買下缺乏生活機能的偏郊宅，賠本售出

第二次的買（換）屋買在半山腰的新店五峰山上，是當時的山坡地豪宅，買的原因是因為喜歡那樣的自然景觀和豐富的公共設施，卻疏忽了除非自行開車，否則當地交通極不方便的缺失，再加上潮濕，住了幾年，就決定遷到山下。

這一次買賣又是大虧，23萬一坪買進，16萬一坪賣出。得到的教訓：買房子不可以買山明水秀的風景區，偏郊的房子只能租，而不適合買，因為生活不便。

第三次：買（換）房有進步，但增值性不夠

第三次的買（換）房走向市郊河岸邊，買進價22萬一坪，迄今住了20年，和20年前的買入價相比，房價漲了1倍（45萬一坪），看似不錯，但是倘若當時我買的是市區蛋黃區的房子，那麼除了省下大量的交通通勤時間，房價的上漲率更是高達2倍以上，也就是當年若買市區，我當年的花費（2000萬），現在的市值應該在8千萬上下。這次得到的教訓是：除非你打算不換房子，否則愈是蛋黃中心地帶，日後房價漲幅愈高。

就是因為這些屢戰屢敗的戰績，加上看到建商厚利又不負責任的一面，讓我決定認真鑽研房地產，並進而投入業界，進入江湖。

我到底該不該買房？——專家最真誠的買房建議

買還是不買，還是要根據自身的情況來考量。作為消費者，誰都想少花錢，成就最多事，但是現實上總是不如人意，最容易使我們受挫、受傷。

1.買房以「租購並舉」的原則為主

租房著重方便工作、生活，而買房則要兼顧投資的考量。買不起市區、買近郊，不要買太偏遠的地區。至少要保證有捷運可達，離捷運不超過 1公里的距離。

2.儘量不要買（老破小）集中的地方

這些地方拆遷難度大，未來區域房價大幅上漲的空間不大。但是因為這些老城區，區域集中，生活機能會比較齊備、便利，可以租在這裡。

3.最好的投資永遠是投資自己

男生少把時間花在電玩上，女生少買包包、化妝品，找到賺錢比現在多的職位和行業，多花錢在自我充實上，多參加實體或網路課程。多和有經驗的前輩吃飯、交誼，向他們請教實務經驗，提升自己的專業能力和方向，不要拚命做一些只是出賣時間沒有效益的兼差工作。

4.不要為了想買房而買房

有沒有房子，或者有幾間房子不能判斷一個人是否有能力，而那些真正有實力的，縱然沒有房子，一樣能過出精彩人生。

5.買房前先問問自己對於職業發展有沒有信心

如果你任職的工作穩定但成長性不高，那買房對你會是重要的生活目標，但你就別嚐試玩太高的財務槓桿，否則到頭來週轉不過來，反而偷雞不成蝕了米。

6.如果你手上有很多不錯的投資機會，那麼你不一定要買房

畢竟很多的投資方案往往可以帶來更大的投資效益，真正厲害的角色，哪怕賣光房子去闖，當他想要買房子的時候，一樣可以隨便的出手購入。

而買不起房子的人，哪怕房價下跌一半，也是買不起。因此對一些沒有太多投資管道也不敢輕易創業的人，買房才會是一個長久、穩定而持之以恆的理財考量。

7.不要輕信一些學者、江湖術士、名嘴的看法

他們的唱旺、看衰都是為了譁眾取寵、騙取關注。要把買房當成一門學問，它涉及經濟、文化、社會、心理、政府政策，更牽涉宏觀的視野，不是上述那幾類人所能理解的。

8.收入若站在社會金字塔上層，不必擔心房價漲落

如果你的收入、投資收益能夠穩穩的戰勝通貨膨脹，那你就會站在社會金字塔的上層，這種人不必擔心房價漲落，什麼時候想買，就能什麼時候買。

像一些明星、企業家都說自己喜歡租房，那是因為他們有能力買房，也有比買房更好的投資管道，他們有無數的退路，想買房，隨時也就買了。

「但若你只是一個平凡人，買房會是一條脫貧的救贖之路」，因為買房的入門條件不算太高，容易上手，風險可控，但中長期回報卻是相當可觀的。

作者簡介_胡偉良

尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人