文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

近期房市轉冷，但不動產經紀業擴張狀況卻仍異常火熱，根據內政部資料顯示，雖然2022年全台建物買賣移轉件數剩下31.8萬件，創近3年新低，但統計至2022年底，全台不動產經紀業備查家數確高達8367家、受僱的不動產經紀人與營業員也高達6萬5256人，紛紛都創下有統計來的新高，與低迷的房市發展呈現兩樣情。

由於，近年全台經紀業擴張速度與成長幅度前所未見，對市場是一項警訊，在今年房市量能可能持續萎縮下，需嚴防變成失速列車。未來不動產經紀業與從業人員可能需面臨嚴苛的挑戰，從業人員想突圍而出，作業方式需明顯改變，善用地籍情資做精準開發，主動幫買方配對更超值的物件，估計將成為突破困境的一個新方向。

房仲業大幅擴張是警訊 競爭環境嚴苛

以內政部數據來看，近16年來全台經紀業備查家數狂增近4500家，受僱的業務人員也增加近4.2萬人，增加幅度都超過100%，成長幅度相當驚人，但如今每年的建物買賣移轉量只剩下30萬件初頭，跟十多年前每年約40萬件左右相較，交易量能明顯大減。

▼近16年全國房仲店及人數增幅逾100%，數量創新高。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

以近16年受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數趨勢就可發現，幾乎都是呈現逐年遞減的狀況，在2007年當時每人每年平均可成交17.6件，到去年卻僅已剩下4.9件，而且這還是移轉件數包含大量新屋交屋數據已有所高估的狀況，如今從業人員面對的是相當嚴苛的競爭環境。

僧多粥少的殺戮環境 傳統開發模式現風險

筆者認為近年各大房仲品牌頻頻搶擴張的舉動，雖是為了搶市占而不得不的作為，但有可能輕忽了風險。如今市場步入「僧多粥少」高度競爭的殺戮環境下，一旦未來交易量能持續萎縮，房仲店頭經營風險將隨之提升營，從業人員出現多個月無法成交的狀況將可能頻繁出現，需多加審慎。

此外，目前各品牌仲介雖積極發展科技工具來吸引買方與大幅縮短開發案源的時間，但目前買盤急縮，即便VR、360度環景看屋...等科技工具體貼人心，但購屋者仍不會輕易進場。

▼各家房仲近年積極發展科技工具，吸引買方看屋。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

而且目前常見的案件開發方式，除等客戶自己上門委託，還是僅在網路上蒐找同業的「已開發案源」，去進行反開發，這對於潛在有售屋意願的屋主/地主還是無法有效掌握。因此，現有的房仲作業方式，面對未來可能的穩定低量環境將具有不少風險。

掌握第一手潛在商機 從困境中突圍

目前房市面臨升息、資金退潮與政府打炒房等多重利空，民眾買房勢必會多看多比較，未來只有超值案件才比較有機會吸引買方目光，如果業務人員能掌握第一手的潛在商機，進行有效與精準的開發，甚至幫買方配對到超值、合適物件，就有可能在困境中突圍而出。

舉例來說，利用謄本上他項權利的「私人設定」找尋資金有缺口潛在急售屋主，或是利用謄本上的繼承資訊，找有可能處理資產的「不在地地主」，或是在掌握熱門重劃區的交易市況…等，都是未來從業人員應該掌握的一門技能。

▼房仲可善用謄本的資訊，來開發潛在客戶。（示意圖／東森新聞）

面對如今房市交易量縮，房仲業除節省營運成本、加強專業訓練與提升服務品質都需要持續進行外，若能運用「地籍數據情資」，來掌握潛在商機，也許將讓不動產仲介業者走出一條新的道路。

▼周昆立提醒廣大繼承者們別忽視權益。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

作者／周昆立　元宏不動產加值服務平台創辦人，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。