獨家／新竹選前「房價蓋牌」？陸敬民：真實情況天花板早已衝破7字頭！

記者陳韋帆／新竹報導

《平均地權條例》年前三讀通過，新竹房市近況如何呢？住宅週報社長陸敬民接受《三立新聞網》訪問指出，「其實新竹天花板房價早破7字頭，但縣市府不知為何許多案例都沒有揭露？現階段竹北精華地段預售新案整體單價行情預估約落在65~68萬之間。至於打炒房草案三讀通過後，對竹科房市第一個考驗的時間點，估計在329檔期。」

陸敬民表示，「《平均地權條例》通過之前，新竹便有不少資深投資客陸續登出，目前留下來或新進場的，研判多為純自住、自住兼投資，還有置產族群。而耐人尋味的是在去年1126地方選舉前，不少案場遍陸續傳出成交6、7字頭消息，但選前實登疑似蓋牌遲未見揭露？所以近期民眾發現實登陸續揭露，大家反而要留意成交的時間點，以免誤判政府打炒房措施在新竹無效。」

他指出，去年竹北預售市場單價頻創新高的建案，以竹北高鐵站前的「站前三寶」為主，依序是：「寶佳奇磊」、「合新詠遇」和「一森峰」，推估主力成交行情區間約在63~68萬，少部分站上7字頭。這樣的狀況出現後，不少在地建商新案便將該價當作地板價，然後往上開價，「站前三寶」價格形同定錨！

不過，也由於竹北新竹精華區預售新案單價漲幅和漲速均超乎各界預期，部分建商還出現「緊急修正房型」的動作。例如，豐邑和富宇兩大品牌建商考量到市場單價暴漲，原本產品坪數乘以暴漲後的單價，新總價逼近所謂的「4千萬豪宅限貸門檻」，於是先後更改產品面積、將坪數改小。

陸敬民說，我們可以從中推估兩個跡象：「一、竹科人雖高薪，但終究是受薪階級，絕大多數購屋者仍需貸款購屋，所以4千萬的限貸令就是一個門檻，建商也不願自找麻煩、觸及這樣的天險；二、竹北新竹精華地段標配3房2廳1平車的主流預售屋房價，原則上已難再創新高，因為上述標配總價已來到竹科優質首購族群2600萬的能力上限！今後建商只能透過再進一步縮小房屋坪數、提高車位價格，還有降級建材設備等手段，來壓縮總價區間，其他能玩的相當有限。」

新竹房市未來走向如何？他預測，「交易量部分，土地開價過高，建商推案意願下降，估計將是『量縮』；價格部分，由於目前已經觸及竹科受薪階級購屋能力上限，我們只要觀察329檔期，精華區推案價格就可判斷，如果沒有建商開價再挑戰新高，估計將會僵持好一段時間。」

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