地產活字典開示：2023年將踏上七年一輪景氣魔咒

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。

文/高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

雖然2016年台灣錄得最低的市場交易量，但受到2018年中美貿易衝突所帶來的史上最大投資台灣機遇，以及2020年疫情意外衍生的超級寬鬆貨幣供給，兩大意外利多，以及全球通膨與國境封閉所哄抬的避險需求，終至在縮表、升息循環之後，2022年第二季房市隨著本土疫情爆發、股市修正、兩岸關係緊張而出現修正的趨勢，第四季甚至部分主要都市開始發生年跌四成的量縮現象。預期2023年將再度驗證七年一輪的景氣循環假說。

相對於威風但難以駕馭的虎年，溫馴但機巧的兔年即將到來，房市也將在資金盤走到盡頭、經濟軟著陸風險、政策力度逐漸展現的三重壓力之下，出現截然不同風情。

首先，從投資氛圍來看，央行四波限貸管制先把資金逼進預售市場，繼而平均地權條例修法針對預售市場禁止換約的新規，再進一步緊縮預售投資機會，甚至連剛需也隨之觀望。在預售市場轉型的前題下，過去有價格發現功能的期貨市場一冷，評估短期房價上衝天花板的再漲機會有限。

其次，雖然融資條件趨嚴、借貸成本加重，影響投資客開槓桿的空間，但實則市場游資仍相當充沛，加以過去幾年產業、金融收益頗豐，高資產人士、置產客尋隙進場，重新建立資產部位、期待漲租收割的動作頻頻，因此只要價格一鬆動，獲利了結、資產易主的局面仍會持續發生，以致市場考驗會掏洗掉少部分收益、去化條件差的物件，甚至淪入斷頭、法拍的境地，但好的物件不會寂寞。

第三，綜合以上兩條件，管制、投資氣氛嚴峻，但資金存量穩固，如果國內房價不做適度調整、洩壓，在國境開放之後，投資盤向外尋求布局的機會將再風起雲湧，尤其疫情廓清各國公衛、治理反應等基本居住條件，預期海外投資偏好也會重新洗牌，成為新的資金出海口。

第四，目前供過於求或過度以超大槓桿吸引買盤的區域、產品已經因應平均地權條例修法的風頭而產生價格修正、換約下車潮，即便短期有不溯及既往的承諾，釀成史上最大逃命潮、最後絕版搶進潮的兩大奇景共存的現象，但仍掩飾不了賣壓過高、去化無路的窘境。提醒開發商、消費者，體質弱的休養期會比預期還長，進場不只要看價格變化，更要檢視區域、社區買盤結構，以及建商品牌、財務、能力。

最後，台灣結構性的產業集中、人口老化、少子女化、超高房價/租負擔比等脆弱性因素對房市長期發展的弱化，不得不注意。「狡兔三窟」或許能給投資人一點分散風險意識的啟示，不要在市況最旺時「暴虎馮河」，最後落得「騎虎難下」。