獨家／兔年房價跌！租金漲？兩大變革房市詭譎多變　專家幫你一次全看懂

記者陳韋帆／台北報導

金兔年到來！在春節前，立法院陸續拍板房市相關兩大法案「平均地權條例修正案」與「租賃住宅市場發展及管理條例修正案」，也意味著兔年將有房市兩大變革。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，金兔年房價與房租可能出現兩種極端狀況，房價可能修正，而房租仍持續走揚！

平均地權條例修正案

今年1月正式立院三審通過，新法內容祭出5大重拳遏止炒房，包括：限制換約轉售、禁止炒作行為、建立檢舉獎金制度、預售屋解約需申報登錄、限制私法人購屋，並嚴懲投機炒作行為，最高可處3年徒刑或併科5000萬元罰金，且限期未改善者可連續處罰。

陳傑鳴說明，該條例是政府打炒房的重點修法，對投資客最愛的預售市場衝擊大，從去年12月平均地權條例修正草案排入立院審查，再到後來初審通過，台灣預產品售轉售賣壓就出現激增，去年12月短短一個月，全台預售轉售賣壓就激增2392間，月增幅更高達11.6%。到去年底，全台預售網路轉售量高達近2.3萬間，很多對房市敏感的投資客跟屋主信心已開始崩困，逃命潮有出現的狀況。

他指出，近期內政部表示平均地權條例修法不會溯及既往，可舒緩投資客的急售壓力，不過，由於目前房市面臨反轉，預售產品很明顯的將進入一段銷售冰河期，目前或是未來會接手的買盤都將有限。

陳傑明說，即使新法不溯及既往，投資客售屋的壓力恐怕無法減輕多少。由於，預售屋買氣可能會因會修法通過，在低檔盤整好一陣子，這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。

他認為，如果今年上半年買氣持續低迷，不排除重演2016年時，市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象，2023年房市走跌機會不小。因此，此時想買預售屋或新屋的民眾如果無法主動出擊利用謄本情資找尋建商餘屋或是缺錢的屋主來便宜買房，不妨就再等等，等之後價格適度回檔，再進場會比較安全。

租賃住宅市場發展及管理條例修正案

該條例修正案緊接著平均地權條例修正案之後，也在1月12號三讀通過，這次修法重點在於明定住宅租賃契約全面適用消保法規定，以周延租屋保障；同時增訂包租業的轉租案件，應納入申報實價登錄，擴大租屋資訊揭露透明。

陳傑鳴表示，這次修法因對房客租屋的保障有進一步的強化，未來房客如果遇到惡房東，碰到租約違反內政部定型化契約，或有其他不利租屋者的爭議，都全面適用消保法，若房東違法，甚至可對房東開罰，租屋族不用再擔心會投訴無門了。

不過，他也指出，新法增訂包租業的轉租案件，應納入申報實價登錄，這可能會引發租金更進一步上漲！

陳傑鳴說，先前上路的「租賃專法」不可禁止設籍、設定電費收費上限等，加上現在的「包租轉租」強納實登，雖然可解決「租屋黑市」問題，但房東稅負增加後，其成本勢必將轉嫁回房客身上，也將導致房租再漲一波。

他建議，政府若有意讓租屋市場透明化，相關實價登錄推動，需多留意相關配套，減少新制度上路的衝擊。

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