獨家／重拳打炒房！章定煊重新思考「預售屋」：希望政府不要虎頭蛇尾

記者陳韋帆／台北報導

農曆年前《平均地權條例》三讀通過，不少人拍手叫好，但建商、代銷也紛紛抗議，在代理部長花敬群一言「不溯及既往」下，還引起爭議延長賽開打。財經房產學者章定煊接受《三立新聞網》專訪表示，「在這紛紛擾擾中，政府也算是邁出第一步，或許我們應該趁此機會重新審視預售屋本質，進一步盡到政府應負責之監管責任，才能落實真正居住正義。」

章定煊指出，預售屋制度從一開始到現在的演變，可以從三大層面來看

興建成本

據了解，預售屋制度即使不是台灣獨創，在全球也是少有國家行使。建商、開發商前期使用土地融資，獲得大筆資金，已購消費者，除了支付訂金，中間需支付工程款等費用，交屋前已支付約2成金額，最後透過房貸，將剩餘8成支付給建商，完成整個購屋手續。

興建過程，倘若出現「爛尾樓」，建商一走了之，第一債權人的銀行就會將抵押土地法拍，消費者則僅擁有一紙契約，通常訂金、工程款都無法拿回，也就是說，風險承擔幾乎都落在消費者身上，碰上惡意倒地的建商，只能欲哭無淚。

最初銷售手法

台灣預售屋制度算是從「輕鬆付款」開始，銷售方主張只需要1成訂金，跟直接購買成屋的2~3成自備款比較起來輕鬆不少，而賣高的房價，就當作利息。

但事實上，房子尚未過戶，又怎麼會有利息，事實上風險轉嫁到消費者身上，應該是要賣得比較便宜，而不是向消費者收利息。

現在的銷售手法

從一開始的主打輕鬆付款，演變到現在的銷售話術「一定會漲的未來價」，以一般成屋需要2~3年來說，通常會加價現有新成屋1~3成不等的價位銷售，這樣墊上去的房價，在交屋成屋後，也變成房價走揚的一種理由。

被上述話術說服的消費者們當作買期貨，竟成為房價的撐盤力道之一，不肖建商或開發商，就是利用這樣的心態，聯合掮客加上不肖話術與銷售手法哄抬，最終房價不斷走揚。

綜述以上負面形象，買不起房子的人，自然對著心中的「萬惡起源」喊打，也導致內政部打炒房，人人叫好，花敬群出現「不溯及既往」言論時，也遭到網友群起圍攻的現象。

政府已經邁出第一步，無論溯及既往與否，下一步又該是什麼呢？章定煊說，最關鍵的就是「履約保障」與「品質保障」

一、消費者履約保障

消費者在面臨建商倒閉時，往往拿不回錢，問題就出在「履約帳戶」的價金可讓建商以各種理由挪用，等到真正需要使用時，帳戶內價金經常所剩無幾，消費者無法拿回價金，血本無歸，「履約帳戶」形同虛設，政府應擔起修法之責任。

二、建物品質保障

新建案「漏水、龜裂」各種問題層出不窮，劣跡斑斑的建商依舊可以繼續蓋房子，然身為監管單位的政府卻毫無責任，往往轉為民事糾紛，消費者僅能憑一己之力對抗大鯨魚或者甩鍋的無良建商。

這狀況很怪，建築技術日新月異，技術進步下，品質糾紛卻越發頻傳，顯見監管單位執行不力，無法保證消費者權益，應從監管相關法源修起，監督方式也應與時俱進，核發建商與市府監督單位也應擔起刑民事責任，而不是跟無良建商一樣甩手互推，毫無責任。

最後，章定煊說，時代早已不同，台灣脫離封建時代已久，民智早開，所有的事情責任到底是政府或者是建商，抑或是消費者自身，人民都看得很清楚，此次政府《平均地權條例》三讀，已成功邁出居住正義第一步，期盼政府不要虎頭蛇尾，前功盡棄。

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