房市高峰已過？預售市場陷難題　專家：下半年推案量恐減少

預售屋市場近幾年常有出現延遲交屋的情形，主要原因就是因為缺工缺料，再加上最新通過的平均地權條例，原本預估會有一波出走潮，不過政策大轉彎，限制換約祭出「日出條款」，法令公布之前取得，未來仍然可以轉售，但專家分析，目前已經有大量的預售轉售情形，預估今年整體推案量在下半年，也可能會急速冷凍。

房地產行銷副總李謙：「像我們這一塊基地，就位於思源路跟新北大道口，它其實是鄰近整個頭前重劃區，最靠近捷運站的一塊基地，那我們這一塊地，19層樓規劃125戶，其實現在相對來說，每個禮拜來看房子的人，大概都還是有個二三十組。」

在新莊的捷運沿線上，近幾年預售屋的市場依舊很火熱，民眾不僅看中機能性、交通便利，很大誘因，也因為想在大台北有間房，只能先從預售屋下手。

房地產行銷副總李謙：「其實我會建議現在大家，盡量選擇一些發展比較完整的區域，重大建設也確定的，那也避開這幾年比較超漲的地區，找一些有剛性需求，像捷運宅這種需求量比較穩定。」

記者劉俐均：「很多人買房偏向喜歡買預售屋，主要有幾個原因，像是付款壓力來的比較輕鬆，還有可以用比較低的成本，買到適合的房型，另外也有機會可以買到未來的房價，不過在偏遠以及附近機能，沒有這麼完善的地段，民眾仍要小心，有可能會延期交屋。」

過去這幾年，因為缺工缺料，都有發生過預售屋延遲交屋的情形，不過平均3年內都會完工，但也有零星個案延遲超過5年，甚至還有建商從3年延長到8年，更拋出物價一年膨脹2%，等於買房賺了16％，但延後交屋不僅有違約問題，對有需求的民眾想住卻住不了，未來房價也有風險。

不動產企研室資深經理徐佳馨：「對於消費者來說，延遲交屋他損失兩個部分，除了時間成本之外，另外最直接的就是，他因為需要就是解決居住問題，而產生的一些所謂額外的支出，例如說像是租金的部分，那所以我們在內政部的預售屋契約書上面，都有管制這種建商延遲交屋、他要必須補貼消費者租金的部分，可是對於很多的購屋人來說的話，這樣的補貼可能跟租金相較起來，還算是九牛一毛。」

在平均地權條例通過後，原本預估將掀起一波逃命潮，只不過政策卻又出現大轉彎，預售屋禁換約、不溯及既往，限制換約也有「日出條款」，法令公布之前取得未來仍然可以轉售，也讓各界解讀是在幫投資客來解套。

不動產業者董事長李同榮：「現在在禁止轉售炒作，已經發生不了什麼作用，但是心裡層面的確發生很大的威脅，所以這樣的情況，我覺得預售市場購買預售市場的群眾，尤其是剛性需求，你要認識預售市場是一個期貨市場，預售市場在目前這個階段，其實在去年已經投資客已經大量的出脫了。所以基本上在房市降溫的同時，其實已經沒有炒作的現象，所以很多自住的或者是剛性的需求，就反而是卻步的，那麼這樣是不是對市場，其實也是造成另外一種扭曲。」

對預售屋衝擊一波接著一波，有不動產業者統計，過去一個月，全台以及主要都會區預售轉售賣壓，一個月增加2392間，月增高達11.6%，目前全台預售轉售量，高達2.3萬間，這種壓力短期內恐怕還不會減緩。

房產趨勢專家何世昌：「政府打房的關係，導致預售屋市場的買氣嚴重的停滯，所以現在預售屋市場的賣壓，確實是正在累積當中，只是說不曉得會累積到什麼程度？在哪個時候開始出現價格反轉？這個是預售屋市場，比較大的一個危機，因為在2022年的時候，整個台灣的預售屋市場，再加部分新建案新成屋的推案量，整體的推案量大概在兩兆到2.1兆左右，預期今年整年的推案量，會減少6000億只剩下1.5兆左右，上半年因為這個平均地權條例，它有設定日出條款的一個關係，上半年的推案量，可能會有會遠高於預期，可是到了下半年，推案量就會急速的冷凍。」

專家分析，在不斷墊高的原物料成本，還有供給需求面的變化，再加上政府打房，新的一年整體房市恐怕難以再攀上高峰。