限制預售屋換約轉售不溯既往非開後門 內政部澄清是為年輕購屋者考量
獨家報導【記者孫偉倫／台北報導】
內政部表示「平均地權條例」修法增訂的預售屋換約轉售限制規定，將不溯及適用於施行日前已簽訂的契約，引發部分人士認為修法大打折、開後門護航投資客等質疑。內政部15日澄清表示，換約轉售限制規定不溯及適用，修法絕不打折、不是為投資客護航，並且將更有助於未來落實嚴格執行。
內政部也對於近期是否溯及適用調整見解的原因提出說明，主要是在近期收到自住購買預售屋的年輕族群反映，因為其擔憂目前財務狀況並不豐裕，工作與收入也可能因未來經濟變化而發生變動，如果驟然全面限制契約換約轉售，將加諸其經濟上更大的風險，與投資客一起陪葬並不公平。
內政部表示，在全面檢視法理依據，通盤完整的考量後作出調整，同時對於未能即時向各界正式說明，造成國人與部份人士的擔憂或疑慮，表示誠摯歉意。
對於外界的質疑，內政部逐一說明表示：
首先，不溯及適用是基於「不溯及既往」、「信賴保護」原則及財產權保障的法理。考量目前預售屋市場仍存在有二至三年以前簽訂的契約，限制換約並非當年購屋人所能想像，如果全面適用於法律施行日以前的契約，確實有違法律的不溯及既往與信賴保護原則。
甚且，預售屋的購屋人除投資客外，還有許多真正自住需求者，其在簽訂契約後仍可能因故(如調職，財務發生狀況)而必須轉售，如果驟然全面適用將可能傷及無辜，影響其財產上的權利。
第二，內政部強調，阻絕投機炒作效果不受影響，修法不打折。無論是向建商購買，或是換約取得的預售屋契約買受人，只要是在施行日以後簽約，都會受到限制換約轉售規定的管制。因此，投資客將沒有接手既有契約的誘因，不會因為不溯及適用而出現新的炒作與哄抬漲價，反而是讓自住需求者有更多選擇，並可與銷售預售屋的建商或既有契約的買受人爭取更大的議價機會。
所以，不溯及適用，實際上對於阻絕投資客利用換約轉售手法進行投機哄抬炒作價格的效果，並不會受到影響，本次修法的目標不打折。
第三、整體市場賣壓結構仍然存在，不為投資客護航。雖然不溯及適用，將會延長既有預售屋投資客契約的可轉售時間，市場短期賣壓會略微減輕，但在預期房價下修的趨勢下，整體市場賣壓的規模與結構並未改變。對於投資客而言，當然是越早脫手越有利，故將迫使其進而折價轉售，而且如果無法順利找到買方接手，投資客仍然必須等到完工交屋後才能解套，或是面臨斷頭解約的窘境，所以絕非為投資客護航。
第四、避免「開後門」問題，有助未來落實嚴格執行。內政部表示，在不溯及適用的情況下，子法的內容就無需為了前述可能傷及無辜情形考量，而再配合訂定較多的除外條款，這樣才可以真正有效避免「開後門」的問題，而限縮在簽約後因真正重大變故致確實無力繳款等必要情形。未來民眾在購買預售屋時，也會更加審慎評估限制換約轉售規定的影響，本次修法目的將更能完整、積極的落實執行。
內政部最後強調，政府施政應認真考量並負責任地擔起所有國人的最大利益。預售屋換約轉售限制規定不溯及適用，合理規範限制對象，才能有效達成抑制房市炒作目標，而絕非是打假球。
居住正義倡議團體巢運表示，內政部指出「本法施行前的契約可再轉售」的原因，是基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，這完全是透過曲解法律原則的欺騙說法，試圖以艱澀的法律用語，為放水炒作護航。
巢運表示，所謂的「法律不溯及既往原則」，是基於信賴保護原則而生，指「新訂生效之法規，對於法規生效前已發生事件，原則上不得適用」。巢運引據釋字第620號大法官解釋意旨表示，即便是跨越新、舊法施行時期的狀況，如果構成要件是在新法生效後才完成，就直接適用新法，且「除非立法者另設特別規定，否則不得限制現行有效法律之適用範圍」。
因此，面對「預售屋禁止轉售」，法律不溯及既往是指「本法施行之後，即禁止預售屋契約轉售，但不可追溯施行之前的轉售行為」，絕非內政部所言「本法施行之後，過去的預售屋仍然可以轉售」。
巢運批評，在法律上，內政部的錯誤使用法律概念，漏洞百出；而在政治上，「本法施行前的契約可再轉售」也完全違背內政部與花敬群在修法之前公布的政策方向，是惡劣的欺騙行為。
巢運指出，花敬群2021年12月13日在內政委員會答詢時明確表示「無論何時取得的預售屋合約，一旦修法通過後，一律禁止換約轉售」；今年1月11日，內政部部長信箱回覆民眾的信件中，也表示「該條文如於7月1日施行，施行前與建商簽定之買賣契約，於7月1日後仍不得讓與或轉售」。
也就是說，「本法施行之後，即禁止預售屋契約轉售」，不只在法律上是合理的，也是內政部與花敬群在過去不斷向外界保證的內容。而今內政部曲解法令，甚至逾越母法授權，又把民眾的「信賴」放在哪裡？
巢運表示，在實務上，內政部的子法見解，甚至可能造成投資客通謀將定約日期提前，規避禁制規定。難道內政部對此做好查察的準備了嗎？還是要睜一隻眼閉一隻眼，讓投資客重新死灰復燃？
巢運批評，綜觀「平均地權條例」修法過程，民進黨政府先是敲鑼打鼓提法案，然後又在立法院擋法案，要不是去年底敗選，為營造反省改革形象，修法不知還要等到幾時。雖說「亡羊補牢時猶未晚」，卻沒想到還來一手「日出條款」放水，果真體恤建商與投資客的利益荷包。
