面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因，2022年商用不動產、土地兩大交易市場皆出現萎縮。（攝影／鄭國強）

2022年即將步入尾聲，回顧今年房市呈現大洗三溫暖，根據高力國際統計，今年全年商用不動產、土地市場雙雙面臨萎縮，其中，商用不動產交易額年減13％、土地交易額更逼近腰斬；面對2023年房市，高力國際董事總經理劉學龍認為，房市高點已過，明年將呈現「量縮價修」格局。

2023年「量縮價修」格局，房市高點已過、將回歸基本面

高力國際28日發布「2022年第四季商用不動產及土地投資調查」，針對房市看法，劉學龍指出，自2016年蔡政府上台後，房價一路飆漲，至今「高點大概已經過了」，市場開始進入下修階段，「我認為2023年會是量縮價修，市場回歸基本面。」

劉學龍認為，在這段時間面臨高通膨、升息大環境，由於商用不動產具備固定的租金收益，只要區位條件良好、租賃穩定，反倒會成為投資機構、法人、高端資產客戶所關注的標的。

劉學龍指出，市場在低利率的時候，住宅市場通常是「租不如買」，但是等到下半年開始升息，首購、投資客就會面臨到銀行貸款利率上升的壓力，再加上《平均地權條例》可能在立法院三讀通過，針對預售屋禁止換約的情況下，將會有一波的拋售潮。

另外，市場也高度關注，《平均地權條例》草案內容鎖定私法人購置住宅將採許可制。對此，劉學龍也指出，過去台灣確實有不少投資公司為了節稅，以公司名義購買住宅，隨著政府出手阻斷以私法人名義購屋，但這些資產客還是必須尋找其他標的，因此後續有可能會轉向具有收益型的商用不動產。

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高力國際董事總經理劉學龍認為，房市高點已過，2023年將量縮價修。（攝影／葉佳華）

壽險業是主要的投資型買方，往中南部尋找廠辦、廠房標的

從商用不動產及土地投資市場來看，根據高力國際最新統計，今（2022）年商用不動產全年交易總額約1307億元，比前一年下跌13％，其中，台北市囊括逾4成交易；隨著下半年中央銀行4度升息，也可發現廠辦、廠房、倉儲物流所占的比重增加，逐漸成為產品類型的主流。

高力國際副董事總經理黃正忠表示，過去兩年資金充沛，加上市場看好製造及科技業景氣，因此2020年、2021年製造及科技業的自用買盤占比相當高，但隨著2022年利率調升、經濟放緩，也可發現製造及科技業的買方較為縮手，取而代之的是，金融保險業等投資型買方占比提高，2022年底約來到35％。

舉例來說，像是中國人壽分別在今年第1季、第3季買下台中市「豐邑市政核心」大樓及台北市「精英電腦」大樓；台灣人壽也在第3季買下桃園市大園廠辦、全球人壽則是在第一季買下新竹市國賓飯店及行政大樓等。

不過，隨著中央銀行今年已累計升息2.5碼、重貼現率達1.75％，帶動壽險業不動產報酬率的門檻上調至2.72％，勢必讓壽險業購買的區域布局轉向中南部市場、或是工業收益率較高、帶租約的工業不動產。

黃正忠進一步分析，台北市商用不動產投資報酬率約莫落在2.5～3％，隨著壽險業最低收益率門檻一下子被拉到2.72％，使得更難以在台北市尋到符合的投資標的，這也是為什麼第3季開始有不少壽險業開始布局中南部的工業產品，例如，南山人壽購入台中矽品廠房，帶有長期租約、報酬率超過3％。

「壽險業往台北以外布局、甚至尋求廠辦、廠房等工業不動產將逐漸成為趨勢。」黃正忠認為，除非大環境開始降息，否則趨勢不容易被改變。

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建商縮手獵地，全年土地交易額跌破2千億、創近5年新低

另外，土地市場方面，根據高力國際統計，2022年全台土地交易額約1613億元，萎縮幅度高達46％，逼近腰斬，不僅是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。

其中，從各區域來看，前兩年穩居土地交易王寶座的台中市，今年買氣則大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，成為六都中量縮最明顯的都會區。

黃正忠指出，隨著央行祭出信用管制措施、升息、購屋需求緩、原物料上漲、等原因，顯見建商獵地趨向保守，進而讓全年土地交易額退回2018年水準，目前建商仍以去化手上的土地庫存或合建案為優先。

2023年將有16萬坪新辦公室灌入台北市，空置率恐上升至7％

至於台北市辦公室租賃部分，根據調查，台北市最新平均空置率僅3.29％，較去年同期減少0.83個百分點，平均月租金則續漲至每月每坪約2430元，年漲幅約2.23％。

不過，隨著2023年將16萬坪新增供給注入台北市辦公室租賃市場，包括除了台北市中心7大商圈合計約有7.4萬餘坪投入市場之外，還有來自內湖與南港的8.7萬餘坪，商仲業者則預期，2023年全年空置率恐怕將回升至超過7％，比目前空置率還要增加4個百分點；但也因為新增供給注入市場，順勢推升租金上揚，預估2023年辦公室租金平均漲幅約2％。

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