租賃條例拼本會期過關 產學皆憂：僅轉租契約納實登 租金恐不跌反漲

攸關百萬租屋族權益的租賃條例，終於在16日的朝野協商中獲得共識，其中包租業和房客簽訂的轉租契約納入實價登錄，被視為新突破。但學者和房仲業者都憂心，實價登錄後恐有助漲租金的可能性，特別是社會住宅包租代管有政策性折扣，無法反映實際的租金價格，甚至部分社宅即便折扣後仍貼近市價，會讓部分房東以此價格定錨，反而拉抬租金價格。

國內租屋市場長期不透明，外界期待能夠建立資訊公開、透明的市場，不過，內政部對此議題找來22個縣市開會討論，所有縣市皆表達反對，不僅稽徵、人力成本過高，恐會引發其他糾紛，最後在折衝之下，修正《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃條例）第34條規定，未來包租業和房客簽訂的轉租契約，會納入實價登錄資訊，若主管機關要查核，業者不得拒絕、妨礙或規避。

究竟實價登錄和租金透明，是否會對租金市場帶來正面的效益？景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，本次租賃條例的修正可以說是「質的提升」，對租金市場恐怕帶來漲價影響，過去租金低，但屋內物件有損壞就由房客自行處理。

章定煊指出，未來租賃關係納入消保法後，房東就必須履行契約上的義務與責任，包括室內裝修、修繕等，會被納入成本考量；另在租賃條例中，包租代管業也是規範對象，而包租代管業者也會收取1到3成左右的費用，這些也會被轉嫁，反而帶動租金上漲。

包租代管量體少 實登價格恐難貼近市價

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中則說，目前僅包租代管的轉租案件要進行實登，由於量體少，恐難反映租金市場行情，加上包租代管還分為一般戶跟社會住宅戶，社會住宅戶有政策性優惠，會低於市價，而北市有些社宅價格即便打折，仍貼近市價，無法真正與市價接軌，甚至有房東會以政策性物件價格都這麼高，藉機提高租金價格。

看起來租金市場恐怕會出現定錨效應？章定煊表示，租金價格跟住宅價格不一樣，住宅價格定錨效果比較高，畢竟住宅是耐久財，租賃市場有流動性，普遍一年一簽，不見得漲上去就降不下來。若是擔心租金過高而影響民眾支出，現在還有租金補貼，或是另外修法，只要租金支出超過家庭支出的30%，衝擊到基本生活，再由政府給予相關補助。

陳定中認為，政府本次修法已經跨出第一步，若要收集更多的租金市場資訊，除了持續掌握包租代管物件，同時鼓勵民間租賃契約藉由公證制度備查；當然會有房東抗拒，但可比照租金補貼的公益出租人（房東），給予房租稅、地價稅和所得稅等租稅優惠，漸進式掌握市面上的租金行情，很多事情無法一步到位，但後續可以有更細緻的推動跟調整。