升息不是最嚴重的！專家曝「房市10部曲」：明年Q4反轉關鍵

央行今年利率連4升，共升息2碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75%，創2015年12月以來的7年新高，專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市，但會間接影響購屋心理，明年邁入升息後期，將出現十大影響，又以地緣政治的威脅成最大挑戰。

央行昨(15)日決議再升息半碼，但未調升存款準備率，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期，因此對房市直接影響有限，僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。

升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響

李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明，升息循環初期往往景氣最熱絡，對房市一點影響也沒有，就像今年上半年，但到中期就會影響經濟增長放緩，例如今年下半年，到了升息尾聲才開始間接影響房市，預計在明年下半年。

李同榮認為，雖然升息對房市直接影響有限，但已開始影響經濟，如去年GDP達6.25%，今年正在保3，因此仍會間接影響購屋信心，未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」，估計明年下半年升息可能已至尾聲。

兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵

不過李同榮強調，其他影響房市的變數仍多，尤其總統大選前兩岸衝突機會增高，將是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。

對於2023年的房市，將出現十大走勢：

一、全球經濟表現不佳

升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。

二、國內經濟表現不佳

今年國內經濟成長趨弱，GDP保3，2023年保2，2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。

三、技術面臨末升段

今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。

四、地緣政治威脅

兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，會是明年下半年房市最大的挑戰。

五、政策打房趨緩

總統大選前房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。

六、成屋市場價盤量縮

2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉；下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。

七、預售市場推案量不減，會產生多殺多

預售市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。

八、土地價格趨緩

建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。

九、商辦市場兩樣情，A辦走穩

由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。

十、總統大選前詭譎多變，2023年第4季將是房市反轉關鍵

明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）