台灣升息估已近尾聲 房仲看房市仍難樂觀起來

美國聯準會（Fed）今 (15) 日凌晨宣布升息 2 碼（0.5 個百分點）後，台灣央行今天召開第四季理監事會議，決議升息半碼 (0.125 個百分點)，為今 (2022) 年利率連四升，利率也將重回 2% 年代，市場多解讀爲台灣升息已經接近尾聲。

但是，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低檔，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對 2023 年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。

根據聯徵中心資料統計，整體新增房貸利率在今年第一季升息前平均為 1.46%，周四央行再升息半碼，加上今年累計已經升息 0.5%，推估未來整體房貸平均利率會超過 2%，至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年 2 月升息前為 1.367%，周四再升息半碼，則升息後未來利率也會接近 2%，經歷今年的四次升息，明年的房貸利率將重回 2% 年代，而上一次利率 2% 最後出現在 2009 年 1 月。

雖然這次台灣央行升息半碼，不過因為美國已經暫緩暴力升息，地產界人士多解讀升息已經接近尾聲，信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，針對若升息告一段落 (房貸利率維持在 2%)，購屋意願是否增加，其中 29% 認為會增加意願，等於升息若告一段落約有 3 成的受訪者會增加購屋意願，另外有 37% 則表示影響不大，有需求就會購屋，另外也有 18% 受訪者認為利率太高，會暫緩購屋，16% 表示不清楚。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，升息導致房貸加壓，不少民眾期待能靠「加薪」來補貼，但根據主計總處最新薪資統計，2022 年受雇員工平均每月經常性薪資，目前為 4 萬 4339 元，跟去年的 4 萬 3209 元相比，僅增加 1130 元，與房貸月增的 3000 元相差近三倍，也就是說，需要三倍速加薪，才能填補升息造成的房貸增額，對大多數受薪民眾而言，可能性實在不高。由於薪水漲幅難以填充房貸缺口，加上通膨加劇民生開銷，因此預料會有更多民眾開啟「斜槓人生」，透過業外兼職增加收入應對升息。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，面對金融海嘯後最強勢的升息循環，房市不論租賃或買賣、預售屋或成屋，皆受利率走揚牽動，因此往後的房市發展，預估將浮現包括「小宅熱賣潮」，消費者考量房貸負擔，選擇壓低預算，購買低總價物件，使市面小宅相對熱賣。

同時，市場預估將出現「預售撤守潮」，許多預售屋的買家，在 3、4 年前尚未升息時簽約買房，如今交屋申貸卻碰上升息，實際的房貸月還款金額，將比當年簽約時預估高出不少，加上房地合一 2.0 讓預售屋面臨漫長的重稅期，《平均地權條例》的修法又限縮預售屋的轉手彈性，在大環境不友善的情況下，恐加劇消費者自預售屋市場上撤守的情況。

另一重大的趨勢，張旭嵐認為將出現「租金上漲潮」，部分房東可能將升息孳生的房貸利息支出，轉嫁到房客身上，催動租金上揚；在漲租趨勢下，財力有限的租屋族，將「捨大就小、選舊拒新、棄套房租雅房」以緩解負擔，深化租市的蝸居現象，並且更有意願以簽長約的方式，抑制租金的變動頻率。

信義房屋試算，以貸款 1000 萬元 30 年期本息平均攤還試算，試算今年 4 次升息前房貸利率 1.375%，每月還款金額為 3 萬 3915 元，經歷 4 次升息後，則房貸利率會到 2%，則每月還款金額會增加到 3 萬 6962 元，較今年 4 次升息前每個月多出 3047 元，一年多出 3 萬 6564 元，等於多繳一個月的房貸。