頂加、夾層CP值高，買到賺到？！盤點房仲嘴中「半買半送的空間...」
【文/陳宥里】新房子工料漲，相對老屋單價低、公設比低，不少自住族群偏好往老屋尋寶，但你以為尋到寶卻有可能是專家口中的踩到雷，房產專家針對購屋族常以為是優點的幾類物件解析，像是多一層可出租的頂加物件，北市明年開始隨報隨拆，所以即便損壞也不得修繕；夾層超過室內面積1/3者，裝修難取得審查合格證；想要自住等都更，出高價買不確定的未來，更不是個好主意。
沒登記坪數、卻多出外推、增建空間使用，這樣的物件在很多人眼中是寶，但HOUSE 123執行長邱愛莉認為，增建風險高，在沒影響消防、公共利益之下，現行法規都還能相安無事，如果不加價購買就能多出空間使用還可以接受，但如果要以高於區域行情的價格去買增建空間，就不合理，尤其是自用族群購屋經驗不多，往往在仲介推波助瀾下，買方容易讓步加價。
北市2023年頂加修繕即報即拆
而公寓頂樓加蓋的物件，同樣也是如此，邱愛莉提醒，民國83年前的頂加算是既有違建緩拆，過去也曾是大家眼中的寶藏物件，但台北市已經修改違章建築處理規則，明年開始頂加等既存違建一旦有裝修行為，隨時可能被檢舉、拆除，而且是即報即拆，若遇損壞也不得修繕，後續恐引發連鎖效應帶動其他縣市跟進規範。
若為了預算、空間、地點三者平衡之下，選購舊公寓頂加產品，邱愛莉認為最多也就用公寓2樓、3樓的價格入手，公寓2樓、3樓已經是全棟價格較高的了，而且目前銀行只有地下室跟露台空間會計入估價，而頂加是不計入估價範圍的，因此有意購買頂加產品的民眾必須有心理準備。
夾層最多可申請室內面積1/3
財富方舟集團總經理吳建賢也提醒，這些無法源依據的增建、頂加，未來若遭拆除，後續有可能引發漏水的疑慮，另外像是夾層物件，目前法規最多可申請室內面積的1/3作為夾層使用，市面上有些違法使用的夾層物件常做到等同室內面積大小，不僅空間壓迫感重，未來若想重新裝潢，也無法通過室內裝修審查。
一般事務所住戶出入較複雜
另外，部分物件強調可登記為商業用途或一般事務所，單價相對同區域同質性的物件便宜一點，常吸引購屋族群目光，但吳建賢認為，這類住辦合一的物件，雖然水電經證明後仍適用自住優惠，但住戶出入複雜，萬一剛好同棟大樓中有特殊業種、營運時間長，會使得居住品質下降，再者公設耗損也較大，維護費恐拉高，若是自住使用需三思。
想賺都更財留意土地使用分區
老屋若能成功都更、危老重建，身價肯定翻漲，因此不少人在選購老屋自住時，也希望能夠兼顧日後都更紅利，邱愛莉表示，老屋最大的優點是戶數少、土地持份多，可以善用政府的地籍套繪系統看產權複雜度，物件所在區塊若產權複雜者，都更機率就低，另外也要留意土地使用分區，這部分攸關容積率高低，連帶影響都更分回坪數多寡。
吳建賢則點出一迷思，有機會都更的房屋多半都已喊到高於現在市場的未來價格，若想自住又盼都更，很可能買貴了、也不敢花錢重新裝潢，入住後不舒服又苦盼都更路遙難熬，與原先預期自住的美好根本大相徑庭，建議買屋先釐清自身動機，到底是要自住？長期投資？還是短期投機？按單一動機挑選物件較容易符合預期結果。
