台灣房市一甲子 6次循環漲多跌少 學者：房價抗跌性強

台灣房價不斷創新高，不少民眾認為房市即將反轉、價格將下行。學者從過去半世紀的6次房價循環來看，發現長期漲多跌少，有很強抗跌性，即使房市修正也不至於暴漲暴跌、導致泡沫，但仍提醒短期投資者注意房價波動風險。

近年全球房價因疫情爆發的量化寬鬆政策下大幅上漲，直至今年通膨嚴重開始升息後，房市漸漸冷卻，研究房價多年的政治大學財務管理學系教授陳明吉，近日在政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦的房價系列講座中，發表〈從時列角度看房價長期變化〉，藉由分析台灣1966年到2022年的房價變化，來看後續房市走勢。

台灣房價長期上漲 抗跌性強

陳明吉指出，過去半世紀多，台灣房價共出現6次循環，有5次2~3年的擴張期，一次10年的擴張期；收縮期有5次在5~7年間，一次則有16年之久。整體觀察有長收縮期伴隨長擴張期的現象，除有長期上漲的趨勢外，更有漲多跌少的不對稱變化，並有很強的抗跌性。

陳明吉解釋，以長期趨勢來看，台灣早期房價上漲主要由經濟成長所驅動，在1980年代末期的房價上漲，是經濟成長與金融自由化同時影響所造成；而1990年後的房價，則主要由金融因素所推升。

陳明吉也表示，早期台灣房價是各地區齊漲，屬於「共移型」，後期是北部都會區帶動其他地區，屬於「蔓延型」。

相較國際房市　台灣房價波動幅度小

若與國際房市比較，陳明吉指出，台灣房價波動幅度相對不大，從他所建構的房價風險模型來看，若以台北市房價資料估計風險，因早期波動幅度較大，有1%的機率在單季出現2成多的下行風險，但隨著近年台北市房價波動幅度逐漸縮小，出現如此大幅下跌的機率亦大減。

陳明吉補充，由於政府會對房市進行調控，所以國內房價泡沫不致於太大，使得下行風險亦不會太高，較不會像美國房價暴漲暴跌而導致金融風暴。

短期投資風險高 後市看大環境表現

不過陳明吉提醒，雖然台灣過去房價長期上漲趨勢沒有出現明顯的結構性轉變，但不代表未來不會因結構性轉變而轉為長期下跌，亦不代表短期不會下跌。

雖然長期持有者較不用擔心，但短期投資者仍必須注意房價波動風險。陳明吉最後也建議，由於房價變化是受總體經濟與金融所牽動，應依據大環境面因素來研判未來房價走勢，不能僅單看房市本身的條件。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）