買房想用「瑕疵」殺價？乾溼壁癌、管線屋頂冒草、不明臭味... 這些讓你修到捏大腿

【文/陳宥里】中古屋相對新成屋價格好入手，但房屋跟人一樣，有了年紀也少不了瑕疵毛病，專家建議，不妨依處理費用判斷是否可接受這些瑕疵，從實務上要透過找瑕疵而成功殺價機率不高，因為屋主開價時，心裡早已對這些瑕疵都清楚，決定賣價時早就考量進去了，盡可能精準評估修繕費才是找出這些瑕疵最主要的意義。

壁癌：乾式會掉粉 溼式用手摸

老屋瑕疵常見的以壁癌、漏水為最大宗，擁有多次房屋買賣經驗的財富方舟集團總經理吳建賢認為，壁癌可簡單用乾、溼來做區別，因為鋼筋混凝土是有使用年限的，裡面多少都有氯離子，遇水會使混凝土慢慢沙化、外觀看起來斑駁粉狀，摸起來乾乾的，可稱乾式壁癌，從外牆加強防水、內部刮除修補，多數的工班都能協助處理，算是較為容易處理的瑕疵。

吳建賢進一步說明，摸起來濕濕的、用衛生紙可以吸到水的，可稱做溼式壁癌，通常需先找漏水的根源（管線破漏、外牆漏水），如衛浴、廚房、接觸到外面的外牆、頂樓等，接著還要加強防水或是導水，處理步驟較乾式壁癌麻煩，維修費用也較高，建議簽約交屋前，最好先找泥作師傅評估費用。

臭味：上下樓有關 處理難如願

此外，吳建賢認為「臭味」也是個看不見的瑕疵，部分舊公寓排水管道間會有異味，可能須夥同樓上、樓下鄰居來解決臭味問題，像這類主控權未必是屋主自己可以解決的情況，並不容易處理；若前屋主有養寵物，屋內可能也有寵物味道消不掉，這類壁紙、家具、牆壁，要全面粉刷、清潔，也是一筆不小的開銷。

避買：管線屋頂冒草 防水層難解

「想藉著找出瑕疵來殺價？這機率不高」吳建賢這樣分析，屋主開價時早已對這些瑕疵了然於心，仍是按照區域行情為主，盡可能精準評估修繕費預算，才是找出這些瑕疵最主要的意義。另外，留意老屋如有管線、屋頂長植物等情況，建議不要買，因為植物紮根生命力強韌，若突破防水層會使滲漏狀況無解，即便用藥也很難根除。

樂居科技驗屋部總監黃懷德表示，因為交易賣方有物之瑕疵擔保責任，也就是說買方可在6個月內提出發現合約未說明的瑕疵，請求減價、解約、修繕，5年內都可提瑕疵擔保請求權，但這部分買方需要負舉證的責任，實務上都會建議重新裝潢時，可請廠商錄影存證，避免櫃體拆開才發現壁癌漏水，但前屋主卻不認帳。

管線：看電線線齡 估重拉成本

另外針對帶裝修的物件，黃懷德提醒水電管線最好透過檢查電線線齡，確認是否有重新拉水電管線，否則老舊管線容易引發安全疑慮，這部分可請信任的水電師傅檢驗。

海砂：民國83年前 檢測氯離子

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則提醒，官方在民國83年下半年(1994年)，才針對預拌混凝土的氯離子含量訂定標準，所以在此之前推出的建案，尤其是民國70~82年間，在沒有標準規範的情況下，使用海砂建造房屋的情事較頻繁，因此想避免買到海砂屋，若選購民國83年前興建的老屋，不妨多道手續自費氯離子檢測，更能住得安心。