買屋的人都怕買到 凶宅 ，就算自己不害怕願意住進去，但日後如果要轉手價格也一定不高。但 凶宅 的定義又是沒有一個官方標準表或是清單可以給你參考的！隨著現代人壓力越來越大，買到這種房子的可能性也越來越高。本篇文章首先帶大家看看到底什麼是凶宅？怎麼會變成凶宅？以及凶宅對於 房價 會有什麼影響？。
不要怕，跟著筆者的腳步，一定可以幫你戰勝凶宅的！
編按：文末有提供兩個目前大家最常用的凶宅查詢網站，想知道自己家附近有沒有凶宅，或是租屋前想確認租屋處是否為凶宅的話，記得先去查詢看看喔！
凶宅定義
凶宅在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範，目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，建物專有部分於賣方持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他 非自然 死亡的情形，都必須記載。根據這樣的規定，可以說基本定義了何謂凶宅。
但如果是在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，就算在房中放了一陣子才被發現，就不能算是。
怎樣算凶宅？
如果是從 10 樓 A 戶跳下（假設一層樓有兩戶），陳屍在 5 樓 Ａ 戶陽台（ 5 樓 Ａ 戶的專有部分），則 10 樓 Ａ 戶合乎「在專有部分有求死行為（跳下去）致死」， 5 樓 Ａ 戶合乎「自殺而死亡之事實（陳屍）」，兩戶都會變成凶宅，是需要在「不動產說明書應記載事項」中註明的！
但如 10 樓 B 戶、 5 樓 B 戶，或是跳樓途中經過的 10～5 樓，都不算是需要在不動產說明書中揭露的凶宅。
要注意的是「自殺」不一定會形成「凶宅」！關鍵點通常是「發生地」及「陳屍地點」在哪裡！
那如果陳屍地點是在公共區域（全體住戶共有部分，也就是俗稱的公共設施），或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上，則該棟建物在法律上除了 10 樓 Ａ 戶合乎「在專有部分有求死行為（跳下去）致死」，會被認定是凶宅外，其他戶別則不會
這樣的說法是依據內政部在民國 97 年 7 月發布一個函釋來解釋的，但因為該函釋本身就存在重大紕漏，所以在實務上法官反而握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。所以在真正認定上究竟怎麼樣算是凶宅，是蠻不清楚的！
洗白凶宅
剛剛說過依照目前的內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規範，建物專有部分於賣方持有期間如果發生讓該戶成為凶宅的行為，是需要被揭露到。
但，你發現這句話的漏洞了嗎？
沒錯！這個規範只限制了在賣方持有期間發生的事件。所以有些比較沒有良心的賣家常會先假裝賣給自己的親朋好友（找人頭），完成一次交易，「洗白」這間凶宅之後，再對外賣出。這樣在法規上，就算曾經發生過自殺、兇殺案，但因為已經換過屋主了，所以就是可以不用在不動產說明書中揭露的！
不過實務上這也不是一個萬無一失的方法，因為也是有第二、三手的房東，認為可以不用告知，被一狀告上法院，最終判決要解除契約的。
家裡變凶宅可以求償嗎？
好不容易花了一大筆錢重新裝潢，把自己的愛屋出租，但沒想到房客竟然在裡面想不開，自殺了。直接讓自己的愛屋變成凶宅，別說租金或是售價崩跌，是根本找不到人租或買啊！
幸好，還是有機會可以得到一些補償的！
因為依一般風俗民情與法制，自殺屬於違反公序良俗的行為！所以當房客在承租的房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房客的繼承人是可能會遭房東依民法第 184 條第 1 項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」後段請求損害賠償。要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。
凶宅會影響房價？
直到今天，台灣社會上一般人對於凶宅都還是有所忌諱的，因此對於凶宅的承購或是承租意願往往不高，也進而導致這些凶宅的租金或是售價容易崩跌。
崩跌的嚴重程度，其實也會因「事件」的情節、時間而有不同。如果以一般市場傳言，
- 普通的凶殺或是自殺案件，大概售價會。打 6～8 折
- 新聞事件等級例如：滅門慘案、分屍案等，房價可能會遠低於 6 折。
- 從該戶跳樓但死於屋外，則大該只會打到 85 折。
- 當交易的時間離案發時間越久，對房價影響會越小。
上面的數據是市場上一般認知的情況，其實到底有多大的影響，還是要看買方自己的心態。有些人其實並不介意，認為做的端行得正，沒什麼好怕，那自然價格減損可能就沒這麼的大。
如果是根據專業的研究分析，可以知道凶宅造成房價下跌是無庸置疑的！
- 自用或投資性不動產（你家、想收租的房子…等）價格降低為原本定價的27.75%
- 公益不動產（教堂、養老院…等）價格降低為原本定價的 28.83% 可以說降價幅度非常驚人！幾乎等於直接打75折買房！
數據來源：甘惠文、簡南山（2016）。物件類型與凶殘程度對於凶宅價值減損之研究。南臺科技大學企業管理學系碩專班碩士論文
買到凶宅怎麼辦？
1.解除買賣契約或打折
法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」，也就是說，凶宅是有瑕疵的房子。主要理由是覺得依照社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況，還是存在嫌惡、畏懼的心理。所以造成在交易市場中，凶宅價格低落。因此可以就此證明，如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，所以算是有瑕疵的物。
- 規定，出賣人應負「」。民法第 354 條物之瑕疵擔保責任
- 與，買方應該在發現是凶宅後，立即通知賣方。這樣就可以。如果賣方是不告訴買方是凶宅，則。但要注意的是，如果距離交屋的時間點，，就不得提出了。民法第 359 條第 365 條在通知賣方後 6 個月內向賣方主張要解除買賣契約，或是減少售價故意不會受到 6 個月的時間限制已經超過 5 年
2.不解約、不打折，但要賠償
賣方如果是屬於「故意」不告知買方該房屋是凶宅（在不動產說明書中說謊、登載不實），或是私下向買方保證過該房屋不是凶宅。買方可以選擇不解除買賣契約，也不請求減少售價，而是可以在 15 年內（目前實務見解）向賣方請求損害賠償。所以說如果距離交屋已經超過 5 年了，你也只能選責這條路了。
另外，賣方如果是像剛剛說的「故意」不告知，則還可能因此觸犯刑法的詐欺得利罪。
- 民法第 360 條之規定
- 刑法第 339 條第 2 項詐欺得利罪。
凶宅判決案例！
凶宅案例 1：頂樓加蓋燒死人，頂樓算不算兇宅？
A 先生前年買了一戶五樓公寓的五樓，後來輾轉才知到這棟樓的 5 樓原本有加蓋，但是因為一場燒死三個人的火警最後拆除。 A 就認為自己是買到凶宅，所以控告仲介跟前屋主並未告知，涉嫌詐欺並要求損害賠償。
但檢方調查後認為， A 先生買的標的是「五樓」，就算當時頂樓加蓋（六樓）是由五樓住戶使用，但加蓋的部分早已燒毀，而且並不是買賣契約的標的。所以現在的五樓不能算凶宅，仲介跟賣家也沒賣凶宅給 A ，因此最終全案不起訴。
凶宅案例 2：媽媽跳樓死亡，導致租屋處變凶宅。屋主可否向兒女求償？
A 房客在自己的租屋處（ Ｂ房東的房子）跳樓自殺身亡，導致房子變成凶宅。該房產也因此乏人問津，租不了也賣不出去，所以Ｂ房東決定向 A 的兒女索賠房價的損失。
法官認為 A 的兒女未辦理拋棄繼承，所以須連帶替媽媽賠償房價損失七十三萬元（根據不動產估價師聯合會鑑定，Ｂ房東的房價原為四百六十四萬餘元，變凶宅後，房價跌到三百九十一萬餘元，少了七十三萬元），全案定讞。
凶宅案例 3：刻意隱瞞凶宅，買賣契約可否解除？
A 小姐去年以 500 萬元（低於市價的行情），向 C 買下新北市新莊區的一戶七樓房屋。入住後才從鄰居那探聽得知五年前在屋內有人燒炭自殺，原屋主 B 才會因此低價求售，賣給了第二手屋主 C 。所以是 C 買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給 A 。 A 小姐嚇得馬上搬家，並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅，判決解約，賣方 C 應全額退還 500 萬的屋款。
所以說從案例上來看，可以知道法官在量刑時其實也沒有太多的法源依據，最終還是要依照法官自己的心證去裁定。所以能避免買到這樣的房子真的就避免吧！畢竟你不信沒關係，但你未來要轉手，那個人未必不信啊！到時候產生糾紛，總是麻煩的！
凶宅網有哪些？
了解凶宅的基礎知識後，是不是會害怕買到凶宅或是跟不小心跟凶宅成為鄰居呢？目前政府單位並沒有建置專門查詢凶宅的網站，但有兩個民間自行建置的凶宅查詢網站，讓民眾在購屋前可以先行查詢住家或住家周圍是否有凶宅的身影。
台灣凶宅網
台灣凶宅網提供一個論壇的平台，讓民眾可以把凶宅的消息分享在上面，如果你想要分享消息的話，就需要進行註冊，但如果只是要查詢凶宅，不用登入就可以直接進行查詢喔！網站的右上角會有一個搜尋的選項，點入之後可以輸入關鍵字、行政區進行搜尋。目前也可以直接從住商不動產房屋網的凶宅查詢系統，直接輸入想要查詢的行政區，就可以直接連結到台灣凶宅網的網頁進行查詢囉！
台灣凶宅網可謂目前站上可以查詢到最豐富凶宅資訊的網站，主要是由網友搜集相關資訊後提供到網站論壇上。不過，雖然台灣凶宅網的資訊很多元，但因為網站是論壇文章的形式，所以沒辦法完全像一般傳統網站能查詢到比較詳細且完整的資訊。
J2H凶宅網
另外還有一個民間建置的凶宅網叫做「J2H凶宅網」，只要輸入縣市跟行政區，就可以看到全區目前的凶宅分佈。 J2H凶宅網以搜集網友、網路新聞或是房屋仲介提供資訊的方式來彙整凶宅資訊，但揭露的地址最小只到道路名，並不會顯示門牌號碼。除此之外，J2H凶宅網會提供凶宅發生原因、資料來源以及資料可信度等資訊，從詳細資料中也可以進一步檢視凶宅的相關說明。
目前可以查詢凶宅的網站主要就是以上兩種，不過除了網站提供的內容，現在許多FB社團或是粉絲專頁也都有搜集各種凶宅資訊提供民眾參考，所以如果真的很怕買到凶宅的話，不妨可以多嘗試查詢不同渠道來比較。但要特別注意，這些網站資料的提供來源主要多是一般民眾，所以對於資料的正確性及可信度還是要遲一點保留態度喔！
【參考資料】
