降價不見得好！潤泰新董座示警：留意建商「這件事」

近期房市量能轉冷，價格未見明顯下修，買方也因期待降價而持續觀望。潤泰創新董事長簡滄圳指出，建商有基本成本通常不會虧錢賣，對買方而言，「不是降價就是好事，降價就是個警訊！代表建商快要撐不下去，需要變現。」

買方期待降價 但建商有成本考量

簡滄圳昨（17）日出席「南港之心」公辦都更案基地祈福典禮記者會後，聊起對目前市況的看法，對於多數買方最關心的房價問題，他認為買賣雙方對價格的認知需要一點時間去沉澱，買的人總在期待能降價，但賣方有基本成本，不至於降價銷售。

不過若基於市場機制的需求，簡滄圳指出，如果建商想快速回收成本，可能就會訂出相對合理的價格，至於會不會虧錢賣？取決建商對未來的計劃以及手邊的財力狀況，因此有資產價值的公司相對重要。

降價是警訊 建商有變現需求

「對於買方來說，不是降價就是好事！」簡滄圳接著提醒，「降價就是個警訊，代表快要撐不下去了，需要變現。」與其只看價格，建議民眾更要慎選建商品牌、財務狀況及歷來口碑，如果資本、股本不大，開發案量卻大，尤其銀行現在對土建融要求更提升，能貸的百分比權數更低，「這個才是要擔心的」。

記者也提問對於近期市場出現爛尾樓的狀況，簡滄圳解釋，爛尾樓出現主要是建商撐不住，以新北市樹林區個案來看，預售屋100%完銷了卻還是爆發倒閉，應該屬於少數零星個案，因為這段時間房市熱絡下，建商都累積了一定資本，財力不至於出問題。

爛尾樓有原因 成本高但金流不佳

至於該案成為爛尾樓的原因有3，首先是土地取得成本高，接著是銷售利潤被營建成本的成長給吃掉了，第3就是建商金流的問題，應是資本額（股本）小，銀行舉債來的錢不夠用來支付營建工程費用。

因此回過頭來，簡滄圳仍強調建商的重要，「消費者應該了解是不是一案建商，會不會資本太小卻推很多建案？」至於建商的財力能否支撐開發的量體？他認為建商自有資金至少要準備到開發案量總銷的40%，這樣萬一市場有點閃失也不會太辛苦。

低首付推案 資金足夠建商較安全

目前預售市場出現不少低首付優惠建案，簡滄圳則認為應特別小心，因為買方到交屋前只付10~15%費用，又都先進入信託，只能放在專戶裡面，代表建商要拿出大部分的錢出來興建，除非是銀行舉債能力很強、或有足夠自有資金的建商才較做得到。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）