成本飆漲＋過度槓桿 李同榮：爛尾樓是危機也是轉機

近期預售屋市場傳出零星爛尾樓事件，為避免情況擴大，大型行庫祭出「5大禁令」來防範，專家認為危機也是轉機，防範重於治療，提出4大購屋策略，其中最重要的就是建商品牌與推案銷售率的觀察。

提到爛尾樓的問題，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為是2大因素造成，其一是營建成本高漲，由於近3年營建費用包括建材、人工等成本每坪增加5~8萬元，對售價每坪30萬元內的區域而言，營建成本增加2~3成，導致2年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境。

營建成本飆漲 建商槓桿操作過度釀災

其二則是建商掏空問題，李同榮表示，建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境，造成財務危機。

為避免爛尾樓問題擴大，近期大型行庫祭出「5大禁令」管制土建融，不過李同榮認為利弊參半，例如第1管制令，建造人或建案本身土地都必須作銀行信託，可強化風險控管，以防資金被掏空及土地被查封。

銀行祭5大禁令防爛尾樓 稽核建商最重要

第2管制令為建商建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」，李同榮認為，此舉是防範爛尾樓出現後的續建機制，但往往因信託金額不足而延宕續建工程；第3為先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才願撥款。由於先建後售建商通常較具有資金優勢，因此認為此項規定多此一舉。

第4為預售款項必須先撥入銀行專戶，李同榮指出此措施已廣泛使用，重點應放在專戶資金的控管準則與稽核機制。第5則是建商信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄，他即認為對於建商品牌信譽與推案銷售率的稽核，是防範爛尾樓的最佳措施。

不會有骨牌效應 買方避免一案建商

李同榮指出，防範重於治療，現在有零星個案出現，讓市場提早發現警訊，以近3年建商獲利表現來看，未來市場即使反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應。

至於在此階段選購預售屋的消費者有何防範之道？ 李同榮認為購屋者不必過於驚慌，可掌握4大購屋策略，分別是選擇信譽良好的優質建商、避免選擇一案建商、選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守，以及選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）