股市大跌進行式 專家提「3333」指標做房市觀察指標

宏大國際資產公司總經理陳益盛今（9）日表示，股市大跌進行式，下一步房市呢？「3333」指標，「定存利率加3」、「CPI物價指數3％」、「GDP成長率達3％」、「年建物買賣移轉棟數量減幅少於3萬戶」，這四大重點，為最佳觀察指標。

陳益盛表示，「葛林斯班與彭淮南的官運似乎都比較順遂」。從2009年3月～2014年10月退場，美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣（QE），以軟著陸姿態安全渡過金融風暴危機。到了2020年3月因疫情，FED再次祭出無限期QE，造成全球資金繼續氾濫，而大部分資金都注入了股市及房市。

陳益盛表示，到了2022年，全球股市也一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期，房市也跟著水漲船高、全台遍地開花。陳益盛以房地產服務業者來看，並不樂見這種浮誇的市場熱度。

陳益盛表示，美國連續升息7次，無疑是讓資金活水急速縮水，台股今年1月份達到歷史最高峰破1萬8後就開始下跌，十月跌破1萬3，台股高峰至今市值縮水達17兆元以上。近日包威爾再次宣布升息3碼，因此跌勢似乎仍未有停止跡象。

至於下一波是不是輪到房市跟跌？陳益盛表示，相較外資投注在台股資金比重占達約40％，其資金的退潮直接重擊股市，而外資購買台灣不動產管制多，且台灣不動產投報率與各國比較偏低，因此投資在台灣的不動產資金概估佔不到10％，因此影響少很多。

事實上當2013年台股指數還在7,000～8,000點上下盤整時，房市已經衝出一波連續3～4年的高峰，年交易量達37.18萬戶近8年最多件數，與股市呈現脫鉤現象。

如果要問這波房市盤整時間多長、現在適合買房嗎？陳益盛表示，以長期與產業界的密切合作、與企業界的往來，用實際的數據及感受來衡量，可用「3333」來做評估指標。 陳益盛表示，首先指標：升息到多少？依「定存利率加3」碼為上限，目前觀察，挑戰度， 尚可。

陳益盛分析，20年前房貸利率要10％以上，每月負擔2～3萬房貸，背的是價值4、5百萬的房價，相對於現在每月房貸的2～3萬，背的卻價值1～2千萬的房價，似乎是不買房會很可惜。以今年年初放款利率1.367％，目前調高為1.731％，已升息接近1.5碼。依據聯徵中心2021年房貸資料統計，全台新增房貸平均授信金額約新台幣841萬元，如升息3碼推估每年繳交利息由115,000元提高至178,000元，每年增加約63,000元，每月增加約5,250元。

比對行政院主計處統計110年全台六都平均薪資約3.3萬～4萬元間，每人每月消費支出，台北3.2萬，新北、桃園各約2.3萬，台中2.5萬，台南2.1萬，高雄2.3萬，扣除支出後餘額約8千元～1.2萬元，如加上飲食物價上漲約10～15％及通勤費用增加約5～8％，及各種消費提高，增加的支出再接近3,000元，加上提高3碼後利息5,250元支出，正好是台北市民能夠負擔的8,000元的上限。

指標2：CPI物價指數3％。挑戰度：中等。

陳益盛表示，2020～2022年因疫情導致原物料缺工缺料，物價已上漲一大波，陳益盛表示，在近年與多家建商及台商設廠的許多合作案，實際感受原物料的漲跌史無前例，後續預期景氣下滑，工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩，民生消費成本不至太大上揚。預估本項指標挑戰會較小，CPI指數為3％上下應屬樂觀。

指標3：GDP 成長率達3％。挑戰性:高。

陳益盛表示，台灣2021GDP經濟成長率達4.64％已屬近十年次高，2022年預估仍有3.28％，內需及出口各佔相當比重。近期政府主計處及各財經機構預測，台灣2023年GDP經濟成長率預期會下修，宏大國際資產針對GDP四大項各有不同的預估，但認為多數將下調。

指標4：年建物買賣移轉棟數減幅少於3萬戶。挑戰性：中等，2024挑戰性則中高。

據宏大國際資產公司統計，內政部自2012年～2021年十年間每年建物買賣移轉棟數，平均每年增、減棟數約29,460棟近3萬戶，陳益盛指出，如今年移轉件數減少低於3萬戶，顯示民眾對於房市的信心還不至於太差，若大於3萬許多，甚至明年下探達2015～2016年的年減47,156棟，則顯示購屋信心悲觀。