【房市觀點】「不樂觀」跟「崩盤」是兩回事

Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH（資深房產媒體人）

最近房市，真的「很不樂觀」，先不說升息與原物料暴漲衝高售價，讓原本有意進場的剛需大呼吃不消而縮手，連不差錢的高資產豪宅交易，也因為俄烏戰爭引發台海危機聯想、縣市長大選白熱化且局勢不明，加上台股重挫，和中共20大習皇登基拿胡錦濤「被離場」這齣戲殺雞儆猴，讓國內外不斷示警，習大大在第三任內發動武力攻台的機率大幅升高而且可能還會提早（超挫！）當然，除了習大大真的動武這個因素會造成「崩盤」之外，其他市場憂心忡忡地的事，真的只是讓買氣急凍，同步成交率、成交量萎縮，房市會很不樂觀，但「不樂觀」跟「崩盤」真的是兩回事。

看看疫情這兩年，因為原物料成本暴漲墊高新案開賣售價，加上擁有購買實力的全球台商資金回流，以及台積電中南部設廠話題，北部開價漲了1-2成上下，中南部蛋黃區漲3-5成，最誇張的是中南部原本的蛋白區幾乎兩倍翻！今年下半年全台中古市場降價求售破萬，那也是只降了5%左右，預售建案九成都還在拉高價格，另一方面這一手也為明年價格可能下修衝擊，先預留空間。消費者也不是笨蛋，誰都看得出，現在進場可能被當盤子噱的眉角；但也不乏有狠角色，挑這個時候進入中古市場淘寶，專找投資客大出逃拋出來的物件，刀刀見骨的殺價撿貨。

如果，整體市場繼續「觀望」下去，新案銷售率有機會跌破5成這個「多空分水嶺」，現在是還撐在5成以上，建商代銷還敢拉高價，若是銷售率摔到低於5成，賣案子都可能賣到賠錢了，「降一點價，但求案子過關」的氣氛才會出現。但對比這兩年2-5成、甚至翻倍的漲法，一次降個行情的2-5%，滾動式的微幅緩慢下修尋找市場共識點，才是不樂觀的房市可能會出現做法。至於，「崩盤」，只能說別想了，現在房價高是真的高，但真要吃瀉藥的猛降下來，經濟和社會代價之大，沒人敢想，屆時要你買你也不敢買。

房價不可能「崩」的原因很簡單，因為房子首先是銀行的，再來才算是你的。由於房貸的抵押品就是房子，所以銀行對房子的鑑價，差不多就是銀行看待房子的價值，那差不多就是總價的7成至8成。也就是說，除非市場猛爆性下修2-3成，市場才會開始對銀行壓力測試，且銀行也不是沒招減緩壓力的，要嘛要你再多還點錢，要嘛就是再補上其他抵押品。

不樂觀的房市，有不樂觀的對策，有人觀望等低點，有人閒著沒事去練看屋，有人磨刀霍霍進場刀刀見骨地大殺四方，有人索性不管了先趁解封出國玩一波，這些做法都不錯，但期盼「崩盤」的話，我只能說，快去洗洗睡，夢裡什麼都有。

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