房市停看聽》資金派對結束 19年房地產大多頭面臨修正 房價最快明年走跌
房地產價格要落底，往往是出現天災或人禍，才會出現恐慌性殺盤。（圖片來源／信傳媒編輯部）
10月13日至今因拜登政府在選前的政策護盤，近期也因好公司公布獲利佳帶動美股四大指數及個股股價跌深出現絕地大反攻，使得10月美股四大指數有打出兩隻腳的情況，激勵股價上漲帶給投資人希望，吸引投資人搶短，美股在10月下旬前仍有可能會出現跌深反彈。
但是，越到10月底及11月中越晚公布獲利的公司，通常獲利比較差都會拖累美股，例如10月25日盤後公布慘淡財報的微軟(Microsoft Corp.)、Meta 26日盤後公布的第三季盈餘僅去年同期一半，股價崩跌24.56%收在97.94美元，創2016年1月27日以來收盤新低，亞馬遜預測Q4營收僅將達1,400~1,480億美元，遠不如分析師原本預測的1,560億美元，預告年底假期恐出現旺季不旺慘況，股價大跌都衝擊那斯達克指數、標準普爾500指數及費城半導體指數下挫。
所幸，10月28日Apple公布上季業績超越市場預期及經濟數據報喜，28日Apple股價大漲7.56％以155.74美元作收，成為推動美股四大指數28日收高的支撐力量，道瓊工業指數也勁升828點，本月迄今漲幅高達14％，可望創下1976年以來的同月最大升幅。
美股跌深反彈，不能過度樂觀
法人提醒，目前為止，標普500指數成分股逾半數已公布業績，73％企業表現超越預期，但是越晚公布財報的公司往往獲利不佳，可能會拖累美股漲多拉回；此外，11月4日將出爐的非農業就業報告，以及11月8日美國期中選舉等重要事件也須留意。
惟恐11月8日以後不再護盤以及接下來企業公布獲利不佳，加上本月道瓊指數大漲14%已快要來到240天的年線位置及短線KD指標過熱，今年以來道瓊一突破年線就往下反轉大跌；因而11月以後對美股可能要保守一些，提防美股四大指數及個股股價反應基本面景氣及獲利不佳又開始往下大幅修正。
8月份美國零售庫存破表而且又大創新高，見下圖二.美國零售庫存金額所示，預期未來將會有一段時間調整，不利廠商補貨需求；在景氣及企業獲利下滑，以及存貨調整未結束完畢前，不僅美股難有行情，甚至企業獲利還有大幅下修的風險，也會影響股價表現。例如Meta股價在今年2月初公布獲利低於預期使得股價崩跌超過26%，誰知Meta股價大跌10個月後，10月27日股價又出現大跌24.56%，元宇宙吹捧出來的Meta不會有很多的獲利貢獻，股價很像2000年網路泡沫破滅那樣情況，見下圖三.Meta 股價日線圖所示，也真的印證一句話：一旦股市走空，不要猜底部在哪裡？因為，往往還有更便宜的股價，天天都便宜。
目前美國房地利率高於2008年金融風暴前，見下圖四所示，當時核心CPI僅2.5%~3%，目前則在5%上下，升息壓力也造成房地產需求大減及拋售潮；加上公債殖利率超過4~4.5%以上，個股股價殖利率沒超過5%~6%將欠缺投資吸引力。
因為俄烏戰爭不趕快結束、FED維持鷹派升息打擊通膨不停止、美國對中國科技管制及圍堵的科技戰不解除，引發強勢美元及公債殖利率大升，造成新興市場資金外流，衝擊全球經濟陷入停滯及下降，也造成大多數企業獲利大幅下降甚至衰退科技股泡沫破滅及庫存創天量，目前全球政經環境恐怕都比2008年全球金融風暴前還要複雜及嚴峻，全球經濟及股市將難以脫離修正泥沼。美股及個股股價跌深總會出現反彈，但是上述三項重大危機不消除而且再拖下去，唯恐未來會造成更大的經濟及金融大問題，造成全球股市、房市、債市及匯市大亂、企業獲利衰退甚至倒閉等大風險甚至發生全球金融風暴。
台灣經濟指標仍在下降趨勢
目前台灣經濟指標也才下滑到半山腰，離落底時間可能至少還有兩季以上的時間，例如目前台灣景氣對策信號分數在17分，見下圖五所示，比一般情況下的谷底分數還要來得高，更遑論比較2000年網路泡沫跌到9.9分，以及2008年金融風暴跌到9.9分的情況；而且目前全球景氣恐怕也已經比2020年2月疫情發生前還差，怎麼可以說台股目前已是低點位置呢？
再觀察台灣領先指標來說，目前領先指標才下滑到97，也比一般情況下的谷底分數還要來得高，更遑論比較2000年網路泡沫跌到90，以及2008年金融風暴跌到84的情況，見下圖六所示。
房事要忍耐
房地產價格漲跌要看經濟、股市、利率、土地及房屋供需、兩岸關係、炒作等等因素，但是房地產價格要落底，往往是出現天災或人禍，才會出現恐慌性殺盤才落底，然後再重新多頭結構。
法人分析，台股大盤從民國75年開始大漲，半年後帶動房地產價格開始往上反應，一直跟隨著台股大盤漲到民國79年的12,682點往下大跌而跟著一起修正；雖然台股大盤指數大跌9個月不到就跌到2,485點止跌反彈，但是房地產價格一直往下調整到84底年及85年初，因中共打飛彈使得房地產價格出現最後大跌才落底。
民國85年4月1日MSCI將台灣納入指數，加上中共不再打飛彈，台股大盤從4千多點大漲到民國89年第一季最高點10,393點也帶動房地產價格持續4年多頭，但是隨著民國89年（2000年）網路泡沫破滅造成台股大盤及科技股股價泡沫破滅大跌，房地產價格也是往下修正，一直跌到民國92年4月SARS出現才使得房地產價格出現最後恐慌大跌才落底。
這波從房地產景氣從民國92年5月SARS疫情結束後開始大漲，雖然期間遇到2008年金融風暴出現短暫修正，但因預期未來兩岸關係緩和，因而金融風暴過後房地產價格持續上漲，直到104年兩稅合一及時價登錄，以及105年新任執政黨使得房地產價格略有停頓及稍微下跌，但是105年台股大盤從低點再往上漲，加上川普及拜登對中國貿易戰，台商回流台灣尋找工廠及資金炒作房地產及股市，也無畏2020年上半年全球新冠疫情大爆發，造成全球股市急挫，而後又因全球央行大撒幣造就往後超過一年半的全球股市及房地產價格最後飆漲，尤其中南部房地產價格受到台積電蓋廠的利多消息更是在最近3年大漲1~2倍。
法人預期，從民國92年5月SARS結束以來的19年房地產大多頭已結束，因為這次房地產價格將隨股市泡沫破滅、近期大量蓋好的房地產供給大增、兩岸關係緊張、升息而有下修的空間，可能房地產價格會往下修正好幾年。因此，做房地產的業主自己要有風險意識，不能槓桿操作太大，唯恐資金被卡死及利息壓得喘不過氣，現金為王才有機會在未來買便宜的土地！若是最近一兩年有想要買房的朋友，如果是自住的話，最快可在明年下半年買，或後年上半年擇機買進，預期未來價格應該會下跌1~2成以上，至少也會比今年初便宜。
