下斡旋前必讀！不動產說明書9重點 看懂1圖不當冤大頭

在買賣過程中，任何的文件都不能錯過，有一本像徵信社在幫你的房子做身家調查，寫滿了房屋的產權、登記資訊、使用情況…等等完整資訊秘笈，可說在權狀合約之下，萬張收據之上的一本大寶典，也就是「不動產說明書」。

房市達人「賣厝阿明」提醒，不動產說明書不僅可以讓買方快速清楚了解房屋資訊，也可以當作買賣雙方交易的一個依據。因此，買房前最好先來搞懂不動產說明書，而賣厝阿明也整理9大看懂不動產說明書的要點。

1. 登記簿謄本

謄本就像看醫生需要填寫的基本資料，基本上會有面積、門牌、權力範圍、土地建物座落、有無限制登記、停車位產權狀況。甚至有些房市老手單看登記簿謄本，就可以先粗略推算買方當時購買的成本。

2. 土地建物目前管理使用情形

社區型物件需要先向社區管理委員會確認土地和建物的管理使用，有沒有分別管理的協議。如果擔心仲介提供的資料不完整，可以利用管委會每年召開的區權會決議的事項或會議記錄來了解。

3. 交易價金、付款方式

在買賣過程中最最重要的就是多少錢？跟怎麼買？當交易價金有在自己的預算內，就會進入下面4步驟的買房程序。

●先付斡旋談價錢

屋主同意你的出價時，斡旋金會轉為定金，進入簽約程序。特別要注意假設議價沒有成功，仲介是要將款項退回的喔！

●再付簽約金

通常在簽約時買方都準備大約10萬元當作簽約金，簽約日往後算的3至5天內，補足買賣成交價的10%。

●用印再10％

買房流程中簽約及用印是可以一起進行，只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付成交價的10%當作用印款。

●對保、完稅、過戶、塗銷繳房貸

對保完成後代書就會向稅務機關報稅，並將房屋所有權人由賣方移轉到買方名下，同時銀行會做房屋抵押權的設定登記，最後塗銷完畢後，就完成了！

阿明建議簽約時買賣雙方達成共識透過履約保證專戶來掌握買賣時的金流，避免糾紛。

4. 地籍圖

標示建物下土地的形狀與範圍大小，會有地號、界址、面積、土地座落位置、有無分割過、都市計畫道路狀況等。特別要留意房子有無可能建在道路用地，或是公共設施用地上。地籍圖資網路便民服務系統｜https://easymap.land.moi.gov.tw/Index

5. 土地使用分區證明

台灣土地分為「都市土地」與「非都市土地」。

而什麼是「土地使用分區類別」呢？就是政府實施都市計畫時管理土地方式，將都市土地又分允許使用或是禁止特定用途，在部分區域額外針對建築物的大小、體積、高度加以管制，如松山機場周邊僅能蓋到10樓。

回歸到買賣上，在未來想買賣、租屋、貸款及申請營業登記等與土地價值相關的事，了解土地使用分區證明的用途，就可以先清楚將來有沒有開發的可能性，不會讓自己吃虧。

6. 應納稅額、規費負擔方式

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分。

●四稅金

契稅、印花稅、房屋稅、地價稅

●代書費（行政規費、俗稱潤筆費）

地政登記規費、書狀費用每張80元、貸款設定規費、實價登錄費用、簽約金（俗稱潤筆費）

●履約保證金

價格為成交總金額的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半，也就是各付萬分之三。

●仲介費

買4%賣2％，俗稱「 買 2 賣 4 」，記得總計最高不可以超過買賣總價6%。

●雜項

產險費用、水電瓦斯費、社區管理費

7. 建物平面圖、建物位置圖

透過建物平面圖及位置圖，可以清楚了解 實際可以使用的室內坪數、附屬建物的面積（如陽台及雨遮等），也可以知道自己正在看的物件樓層有幾戶，位置在哪邊等細節。

8. 建物瑕疵情形

避免後續瑕疵歸屬產生糾紛，可從不動產說明書理解，建物本身是否有滲漏水狀況？屋主有無針對瑕疵狀況進行修繕？頂樓物件是否有再增建？地震後前面地面有沒有龜裂傾斜的狀況？更仔細甚至連電線有無抽換都會一併記錄在說明書內，了解瑕疵狀況，在評估費用時也會比較好抓未來的修繕費用。

9. 其他特殊約定事項

特殊約定有點像是個別磋商條款，就是買賣雙方針對這筆買賣交易約定的其他交易條件。例如：有些買方會提出假如不殺價，希望賣方將屋內傢俱留下不要搬走的條件；或賣方希望買方配合辦理土地增值稅優惠，而買方希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

（封面示意圖／pixabay）