屋主急缺錢，履約保證能通融嗎？一對工地夫妻的買房啟示：過戶前一天房子竟被限制登記...

我曾經經手一個買賣案件，原本簽完約後應該照著正常流程進行，但就在案件才剛開始啟動時，屋主就一直急著想知道什麼時候可以拿到全部的款項，不斷的催促我要儘快辦理。

雖然屋主沒說，但我第一個反應是屋主缺錢，急著要調度資金，我能體諒賣房的一方總是想儘快拿到錢，但不動產買賣就是一定要走完相關的流程，只能一步一腳印，沒辦法一步登天。所以，對於屋主不斷的催促，我也僅能回應儘量幫忙，甚至案件進行到大約1/3時，屋主提出了想先行動用買方已支付的自備款，我細問屋主急著用錢的理由，屋主也只是避重就輕地說需要用錢。

正常來說，買方在案件進行中所支付的所有款項都是匯到信託專戶裡，而買方匯進信託專戶的款項就等於已經交付給賣方，是屬於賣方的錢，但基於交易安全，必須等到整個買賣流程結束，確定交易安全無虞時，才會一筆匯入屋主的私人帳戶。所以，如果屋主想先行動用款項，最大的風險就是屋主已經將款項取走，但標的物發生無法過戶移轉的情形，這時候就會產生交易糾紛。

我將這件事告知買方，買方基於信任我的情況下，聽從我的建議，拒絕了屋主的要求。過了沒多久，就在案件準備送過戶的前一天，屋主來電說他接到法院的公文通知，該標的物「已經被限制登記了」，「已經被限制登記了」，「已經被限制登記了」，屋主說很重要，所以他說了3次。

標的物被限制登記意味著在解除限制登記前，標的物是不能移轉給買方的，所以，如果屋主不能解除限制登記，就代表屋主不能履行合約，而通常會被限制登記的原因，就是屋主沒辦法清償債務，導致標的物被債權人給限制登記。這案件就在屋主確定無法解除限制登記的情況下完成解約，順利解完約將買方已支付的款項原封不動還給買方時，買方向我表達非常非常深的謝意，因為買方是一對在工地做工樸實無華的夫妻，存的每一筆錢都是汗水累積的結晶，因為相信我的判斷，避免了一場交易糾紛。雖然最後房子還是沒買成，但至少錢還在，算是不幸中的大幸。

另一個案例是在民國107年的時候，有一個關於房屋買賣詐騙案的新聞報導，內容是說買方沒有透過仲介，私底下找尋自售房屋的屋主，談妥價格後馬上找代書簽約跑流程，並在買方支付兩成訂金後辦理過戶，過戶完成當下，買方立刻拿該不動產向民間借貸公司借款，並設定抵押權，完成借款拿到錢之後，卻遲遲不給付尾款，等到屋主發現不對勁時，一切都已經來不及了，買方早已拿著抵押借貸來的高額鉅款遠走高飛，避不見面，屋主只拿到兩成款項，房子卻早已是別人的了。看到這則新聞的時候，我覺得心情很沉重，很多受害者辛苦打拼一輩子，就為了買一間房子成家立業、安身立命，如今苦盡甘來準備安享晚年的時候，卻遇上了這種不肖人士的卑劣行為，除了詐騙取財外，更令不動產業界相關人士蒙羞。

（圖片來源：《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》）

作者簡介_許哲瑝

經歷：永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書

本文摘自財經傳訊 《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》