陳金萍／經濟不樂觀、大量賣壓湧現 房市還有激情嗎？

文／永慶房屋研展中心副理 陳金萍

近來，為了抑制不斷攀升的通膨，美國聯準會持續祭出升息、縮表等手段來應對。光是在今年，美國已經升了12碼之多，而且市場預估今年11月聯準會再度升息3碼的機會高達8成，升息幅度可說是相當猛烈。

這些升息措施，也導致了資金的退潮。細看國內7月M1B的年增率僅有6.97%，這已是M1B連14個月的下降，與M2的6.99%呈現死亡交叉，雖8月有小幅反彈，但說明國內資金有由過去寬鬆轉趨緊縮。

▼M1B與M2呈現死亡交叉，雖8月有小幅反彈，但資金緊縮趨勢不變。（圖／翻攝財經M平方)

全球經濟不樂觀 景氣不如過去熱絡

全球經濟也不見樂觀，許多經濟預測機構都下修全球今年和明年的經濟成長率。經濟合作發展組織公布的最新預估，受到能源和通膨的影響，2023的經濟成長率從2.8%下修到2.2%。

在國內，8月景氣對策信號燈號已經連續6顆綠燈，且在綠燈下限，再降1分就落到黃藍燈，且領先指標分數下跌，代表景氣走緩，已不再像過去熱絡。

▼國內景氣燈號已連續6顆綠燈。（圖／翻攝國發會)

貨幣緊縮政策和經濟成長放緩，都影響著房市表現。永慶房產集團2022年第四季房產趨勢報告顯示，今年全台1-8月的交易量比去年減少了0.4%，是自2016年以來首次的負成長，推估2022全年交易量將減少6%至10%之間。

在房價上，2022年Q3七大都會區除新竹縣市仍有3.4%的季成長外，其餘六大都會區的房價漲幅均不到1%，顯見房價已經見頂。2022年房市呈現「價平量縮」格局幾乎已底定。

▼七大都會區2022年Q3房價季變動。（圖／永慶房屋提供）

民眾購屋心態轉保守 未來房市激情不易

那麼未來房市又會如何變化呢？在房價屢創新高的當下，再加上升息腳步不斷和物價上漲的狀況，消費者購屋負擔能力也將壓縮。根據永慶房產集團的網路民調結果顯示，民眾購屋心態的確已由過去相對積極的態度轉趨保守觀望。要期待未來房市依然有著近乎激情的表現，怕是不容易。

此外，前兩年房市火熱時，預售屋市場遍地開花，過去幾年累積起來的預售屋交易案件，紛紛都會在2023年至2025年之間進入市場。根據永慶房產集團統計，在2023年至2025年間，將會有逾13萬戶的大量新成屋完工釋出。

高達13萬戶的新成屋入市，不僅衝擊中古屋市場，恐產生價格上的競爭，就連預售市場也會連帶受到影響，大量賣壓將湧現。再考慮整體經濟環境的不利因素，未來台灣的房地產市場將面臨諸多挑戰，不容過度樂觀。

▼陳金萍認為，房市面臨諸多挑戰，未來不容過度樂觀。（圖／永慶房屋提供）