【房市先機言】看屋人潮腰斬！鄉林董座賴正鎰 「利率不超過3% 房價就不會崩」

【文／連珠君】面臨政府打房、升息、股市下跌等多重負面因素，鄉林集團董事長賴正鎰認為，今年下半年以來，不管是來客量或成交量都明顯下滑50%，預計「價平量縮」格局將持續到明年，漲幅過高的蛋白區或過高的成交價，會微幅下修，但利率只要不超過3%，房價不會出現崩盤現象。

房價漲 地主賺最多

近2年全台房價有感上揚，賴正鎰觀察6都及新竹發現，桃園、新竹、台中、台南、高雄漲幅都高達100%，漲勢十分驚人，但最大的獲利者並非是建商，而是地主，建商的獲利空間反而因營造成本不停上漲，壓縮淨利空間僅剩下13%，以4年的興建期來看，年報酬率僅有3%。

政府從去年至今，已下7道打壓房市政策，今年初房地產表現還可以，但下半年不管是來客量還是成交量都急速下降50%，加上利率大幅調升，從1.35%到如今1.75%，雖然升息幅度不大，但民眾已產生利率持續上揚的預期心理，使得買氣大幅下降。

不僅如此，央行在2020年底開始對建商購地貸款進行信用管制，貸款成數從7成一路下降到5成，沒有建照的僅有4成，且限期要在18個月內取得建照，若未在期限內取得，必須繳回30%的貸款，更是雪上加霜，2023年會是建商相當艱困的一年。 

雖說如此，房價要有明顯修正並不容易，賴正鎰表示，最主要原因是建築成本大幅提高，以台北市來說，15樓建築2年前每坪造價約13萬元，現在提高到每坪22萬元，台中15樓建築2年前同樣每坪造價只要8.5萬元，如今要每坪15萬元左右，短短2年間，漲幅十分驚人，預計「價平量縮」的格局將持續到明年。

台北市以外房價會下修

賴正鎰進一步分析各地情況，台北市近2年間房價僅上升30~40%，只反映營建成本，尚未反映地價，預計台北市是唯一明年房價會微幅上升的區域，新北市三重、新莊等精華區，因房價漲幅也相對不大，沒有跌價的機會。

其餘桃園、新竹、台中、台南、高雄漲幅達100%，房價過度反應的情形下，微幅調整是必然的結果，當然在發展成熟的都會區比較不會跌價，但若是超出平均行情太多，也是會回到平均房價水平，土地供給量大區域修正的機率會比較大。

此外民眾在意的房貸利率，雖說房貸利率從1.35%上漲到1.75%，但依舊是史上利率最低的時期，只要利率不突破3%，房市就不會出現崩盤情形，那房貸利率會突破3%嗎？賴正鎰認為，在全球QE寬鬆貨幣政策氾濫時，台灣並沒有釋出太多金融資金，因此利率並不會突破3%。

賴正鎰建議有意購屋的民眾，這時期不妨大膽議價，由於建商每年有要達到一定營業額的壓力，在交易量縮的情況下，價格彈性會比較大。