升息隱憂 買氣恐疲軟 房價還會驚驚漲嗎？
交易量縮 南二都年減逾二成
六都會區分別公布今年九月「建物買賣移轉棟數」，合計為18,358棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，九月份六都建物買賣移轉棟數月減4.2%，台北市月減12.4%，新北市月減7.8%，桃園市月增5.2%，台中市月增1.8%，台南市月減12.9%最多，高雄市月減5.6%，除桃園、台中外，其餘四大都會區均量縮。
另若與去年同期相比，六都交易量年減14.2%，其中台北市與新北市均年減21.3%，桃園市年減2.4%，台中市年增2.2%，台南市年減20.9%，高雄市年減24.9%，除了台中外，其餘五大都會區較去年同期皆量縮。
進一步觀察今年一至九月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為18萬7,495棟，較去年同期年減1.4%，其中台北市年減1.3%，新北市年減1.5%，桃園市年增0.8%，台中市年增6.5%，台南市年減9.8%，高雄市年減7.1%，除了桃園市與台中市二都之外，其餘四都均較去年同期衰退。
陳金萍表示，去年九月國內疫情轉趨穩定受控，遞延買氣出籠，加上低利環境助攻，讓交易量成長，反觀今年九月市況，全球高通膨、貨幣緊縮、升息衝擊，少了資金潮挹注。
資金動能減少 多空對峙
加上各經濟預測機構紛紛下修全球經濟成長率，全球經濟衰退風險機率增，全球股、匯市震盪，持續升息也加劇民眾房貸負擔壓力，市場保守觀望氣氛濃厚，而買賣雙方對於房價看法多空對峙。對於價格認知有所落差情況下，讓今年九月全台房市交易呈現較去年大幅減少的市況。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，各都九月交易棟數普遍趨緩，南二都的年月表現則明顯衰退，主要是去年同期，台南、高雄因疫情遞延的買氣出籠，且台積電設廠與南科議題發酵，使南二都去年九月衝出歷史同期新高。
不過今年在央行數度升息及房價走高的情況下，南二都的買氣日漸收斂，導致今年九月的買賣移轉量走弱。
張旭嵐指出，由於九月底央行第三度升息的影響，須等到十月之後才會反映在買賣移轉的數據上，加上第四季利率仍有持續上調的變數，且近期股匯聯袂走低，經濟展望趨於保守，民眾購屋置產的意願也難免降溫。
另觀察六都今年前九個月的累計買賣移轉量約18.7萬棟，較去年同期減少了1.4%，年增率的衰退幅度逐漸擴大，因此在利空盤旋下，往後的市場表現估計將傾向「量縮價平」。
升息隱憂 買氣恐疲軟
住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，升息和經濟衰退的隱憂，讓買氣多月疲軟，在六都公布的九月份買賣移轉數，南部交易衰退明顯，台南市月減12.9%、年減20.9%，高雄市月減5.6%、年減24.9%，南部二都跟去年同期相比都大減二成，另外觀察第三季買賣移轉棟數，台南市及高雄市無論是跟前一季相比或與去年同期相比也都是衰減。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，南部坐擁科技園區議題，尤其高雄市以半導體Ｓ廊帶拉動就業人口紅利，許多投資方期待可複製竹科經驗創造區域榮景，惟價格幾番上揚，買方居高思危，加上升息、貨幣緊縮、全球經濟成長受限等利空因素，讓投資置產型買方縮手觀望。
徐佳馨認為，央行連三季升息，加上全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，屋主仍認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。
中信房屋也就今年九月與去年九月相比，六都皆呈現量減的情況，全台年減18.7%，而台北市年減25.1%、新北市年減10.9%、桃園市年減11.3%、台中市年減27.2%、台南市年減9.3%、高雄市年減20.6%。
中信房屋總經理張世宗表示，九月國內選舉新聞熱絡，民眾關心焦點轉移，房市交易僅維持與八月份交易量差不多，整體不動產市場交易平淡，九月份央行再度升息半碼，並下修今年經濟成長率至3.51%，估今年消費者物價上漲率（CPI）為2.95%。
他說，資金量能再度緊縮，反映在台股的表現也相當疲弱。股市是經濟的櫥窗，股市不好也會影響房市，而緊縮的貨幣政策及資金成本升高，恐讓中小企業經營壓力更大，民眾生活負擔加重，進而影響民眾購屋計畫，也讓今年的房市無法樂觀以對。
而面對房市利空頻傳的情況下，根據永慶房屋今年第四季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由第三季的42%再度下降，第四季為38%，創九季以來新低。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，美國通膨意外頑強，市場預估這波升息循環的終點利率恐達4.6%甚至更高，也就是說，目前FED已升息12碼的狀況下，要將利率調升至4.6%，至少還有5-6碼的升息空間，雖然台灣與美國政經局勢不同，但短期內高通膨難緩解，國內持續升息的壓力不小，升息幅度恐怕會超過消費者預期。
此外，根據調查，消費者對於再度升息的房貸壓力承受度，僅在二碼內，若以七月五大行庫購屋貸款利率1.703%推算，再升二碼就會讓購屋貸款利率站上2.2%，顯示對於有購屋需求的消費者而言，房貸利率超過2.2%，將創二○○八年以來新高，消費者的房貸還款負擔將過於沉重，恐怕會衝擊消費者購屋意願，而選擇放棄購屋。
近三年房價漲勢明顯
不過，雖然房市遭內外夾擊，外有全球升息及通膨壓力，內有政府各種打房措施，永慶房屋卻從房價表現指出，從2020至2022年這三年，房價漲勢明顯。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，觀察七大都會區近二年第三季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市外，其餘五大都會區年度漲幅均超過一成，高雄年漲22.2%最多，其次則是新竹、台南年度漲幅近二成居次，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。
若再進一步與上一波房價高點相比，葉凌棋補充，除了雙北市外，桃園以南五都在2022年第三季房價較上波高點均有三成以上的漲幅，尤其以新竹縣市漲幅最為明顯，已較上波高點再度上漲超過六成，台南漲幅也有逾五成，桃園則與上波房價高點相比上漲四成，只有台北、新北因房價基期高，房價相對穩定。
不過，葉凌棋強調，值得注意的是，七大都會區房價季增率已出現和緩跡象，2022年第三季房價與第二季相比，除了新竹縣市仍有3%以上漲幅外，其餘六都為持平或漲幅在1%內，顯示近期房價呈現持平盤整格局，而消費者對於房價看法出現對峙的狀況下，買賣雙方價格認知僵持，出現漲不動的跡象，房價已有見頂之趨勢。
預售屋爆大量
葉凌棋並提出另一項隱憂，也就是預售屋爆大量問題，他說，根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年一至七月預售屋交易，今年總銷金額達7,700億元，交易量為51,000件，與去年同期相比，件數增加33.1%，總銷金額成長46.2%，顯示交易仍熱絡。
葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，但不論交易件數或總銷金額仍較去年明顯成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。
若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，台中交易表現最亮眼，量增三成，總銷金額成長逾六成，其次則是桃園量增27.7%，總銷成長近五成。
此外，統計近三季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，今年第二季全台交易件數大減47.1%，總銷金額衰退43.5%，預售屋買氣降溫，交易量大減近五成。
若進一步觀察七大都會區預售交易市況，與去年第四季相比，台北、台中交易件數已腰斬，高雄交易件數、總銷衰退約六成，交易量能不及去年第四季的四成水準。
十三萬戶新增供給 賣壓恐湧現
葉凌棋說明，觀察今年一至七月全台建照量較去年同期微減1%，但仍維持高檔水位，而新屋開工則年增22%，顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，全台房市將面臨大量興建潮，預期未來二至三年恐有大量成屋完工釋出，房市恐現超額供給。
根據預售屋新建案完工預估年份統計，葉凌棋說明，今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶，明年則暴增至5.1萬戶左右，2024年約4.4萬戶，2025年雖完工戶數續降，但也有近3.9萬戶之多，若合計2023至2025年預售屋預計完工戶數將逾13萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。
若從七大都會區觀察，新北、台中新屋完工高峰期均落在2023至2025年年間，三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工，而台南與高雄則有逾一萬戶新屋供給，都須特別留意，未來預售市場面臨挑戰。
房市趨勢專家李同榮則針對內政部發布今年第二季全國住宅價格季變動上升2.44%表示，雖較第一季上升2.99%，成長幅度不多，但仍較去年各季高；第二季全國建物買賣登記棟數八萬六千多棟，較上季八萬四千七百多棟增加1.47%，整體呈現價漲量升情形。
六大原因帶動房價上漲
李同榮另針對今年上半年房價為何跌不下來，直指六大帶動房價上漲原因：一、經濟成長帶動，二、台商資金大回流帶動，三、新興工業區帶動，四、營建成本上升帶動，五、通膨保值心理帶動，及六、中南部因台積電帶動，房市華麗轉身。
不過，他進一步分析，房價沒有永遠漲的道理，今年下半年房市景氣與走勢會較上半年弱，目前預售市場價小漲量急縮，呈價量背離已兩季，主要是投資客獲利了結大量倒貨影響，預期此現象會在年底趨緩。
預售只要開工核發量在使照核發量之上，房市就沒反轉危機。而開工量若下彎與上升使照量呈死亡交叉，反轉訊息就會出現，兩季沒回升市場就會走空。
而成屋市場價小漲量微縮，還未明顯出現價量背離，不過漲幅已經逐漸縮小，不會有上半年強勢的漲幅，目前成屋已擺脫八月軍演的影響，第四季交易量可望回溫，選後年底前，預售市場多殺多趨緩，銷售量會逐漸上升。
明年短線投資收斂，全球升息壓力降低，通貨膨脹壓力趨緩，市場重基本面、重區域發展潛力、預售重個案表現，漲跌互見，整體房價強中有弱，明年下半年部分區域房價會鬆動，若見重大利空，房市就不如今年的支撐力道。
文／授權轉載自理財周刊1154期 作者／ 顏瓊真
