商用不動產連續4年破千億、但土地交易可能跌破2千億

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際近期發布「2022年第三季商用不動產及土地投資調查」，2022年有疫情、升息、通膨、戰爭等負面因素齊發，引發景氣衰退疑慮，投資市場籠罩陰霾，買方態度保守觀望，而2022年以來中央銀行已升息2碼，重貼現率由歷史低點的1.125％升到目前的1.625％，再加上信用管制，全台土地買氣明顯受影響，前三季交易金額累積僅約1,430億元，約2021年同期65％；商用不動產2022年累計交易1,016億元，衝擊較小，已經確定連續4年可保持千億買氣的水準。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，第三季商用不動產購買動能轉弱，但幸有大宗交易挹注，單季成交額達290億元，其中廠辦158億元、廠房及倉儲95億元，兩者合計253億元，已占當季交易額的87％。累計前三季總成交額1,016億元，約為2021年同期的91％，其中商辦以344億元居冠，廠辦297億元居第二位，廠房及倉儲210億元，梁儀盈認為雖然多數人對於經濟前景仍感到不確定，但保值抗跌型資產更成為在這樣市場氛圍不確定性下的投資選項，尤其從交易類型來看，除了自用廠房需求仍在之外，帶租約的商辦與廠辦也受到投資人青睞。

2022年商用不動產最大買家為金融保險業者，前三季累積投入413.5億元、占前三季交易總額比重約41％。而且觀察一至三季的前十大商用不動產交易榜，金融保險業者便囊括過半數，包括台中七期豐邑市政核心商辦、內湖精英電腦大樓、桃園大園廠辦、新竹國賓飯店及台北市潤泰金融大樓等，在基於避險考量下，將資金放在具租金收益的優質標的，仍是投資人選項。

進一步觀察土地交易市場，高力國際副董事總經理黃正忠說明，第三季因有桃園航空城產專區標售，吸引企業進駐儲備自用土地，推升單季交易額來到625億元，也是2022年最熱絡的一季。但明顯的，2022年的連續升息已影響購屋意願，建商獵地追價的熱潮退燒，因此2022年前三季累積交易額為1,430億元，僅2021年同期65％，回到2018年的水準。土地使用方面，建商對於購地動能的放緩也直接影響住宅用地交易量，2022年以工業及產業用土地一枝獨秀，交易金額達616億元，佔整體的43％，對比住宅用地僅434億元。

觀察2022年前三季十大土地交易案，企業自用需求的不在少數，包括三筆航空城土地標售、一筆彰濱工業區、一筆竹北高鐵站區、一筆新竹湖口鄉工業土地等。以區域來看，航空城標售成果使得桃園市成為土地交易最熱絡區域，也反映出近幾年因台灣產業的回流，再加上桃園本身交通地利之便，使得桃園成為企業購置自用標的的選擇之一。

黃正忠補充，2022年的工業不動產市場在第三季也買氣爆發，製造業、科技業、倉儲流通業的需求仍在，壽險業也看準工業不動產的穩定租約及報酬率，積極出手，推升全年交易至1,123億元，其中以桃園市因受到廠辦大案交易及航空城標售的挹注，為2022年工業交易熱區第一位。

至於接下來的市場走勢，高力國際董事總經理劉學龍認為，各方經濟預測都開始示警，在加上升息循環下，將加重資金成本、拉高收益率要求、拉長決策期，預期不動產交易量勢必萎縮，土地交易將尤其明顯，以2022年交易動能來看，很有可能2022年土地交易將跌破2,000億元。但商用不動產的部分，他則較正面看待，他也建議，2022年起在全球通膨浪潮下，台灣實質利率轉負值，置產族的資金應做更有效利用，相較股市高風險及債市低收益，停泊收益型不動產仍相對穩健。而連番的升息，也使得壽險業的要求報酬率目前已提高到2.595％，也將影響交易速度、交易量與區域版塊；當然，精華區土地及商辦/廠辦等核心資產仍為首選，外縣市帶租約且收益率高的廠辦、廠房或物流中心，以及適合興建物流倉儲或資料中心的工業土地也成為選項之一。

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