胡偉良／經濟前景停看聽 這2款屋價格打回原形

近期房市紛擾，房市走向眾說紛紜，做為一個房市的長期觀察者和實務工作者，對於未來房價，我有如下的看法：

中古屋順勢而漲 將持續下跌

1.中古屋：

但中古屋的房價在2021年以來，追隨預售屋房價「順勢而漲」，今年在經濟多重利空之下，已紛紛被打回原形，房價呈現不少的跌幅。

▼中古屋房價紛紛被打回原形，出現不少跌幅。（圖／東森新聞張琬聆攝）

中古屋的下修空間最大，主因是數量多供給量大，但因為年輕人普遍不喜歡，所以需求愈來愈少。未來1、2年中古屋房價將持續下跌。

新成屋搭預售漲潮 打回去年水準

2.新成屋：

因營造成本較低，上波因搭上預售屋上漲風潮，乘勢漲價，而在近期整體經濟環境不佳下，房價重新打回原形，重回2021年的水準。

▼新成屋與預售屋的漲幅，也將分道揚鑣。（圖／東森新聞張琬聆攝）

預售屋售成本制約 價格鐵板一塊

3.預售屋：

當前的房價「在預售屋和中古屋之間早已分化」，亦即預售屋的房價和中古屋的房價已經分道揚鏢，不在同一個水平上；預售屋的房價受到營造成本的制約，迄今尚未出現降價的情形，此有「國泰房價指數」（針對預售及新屋物件）、內政部主計處「住宅價格指數」可以佐證。

市場除少數特殊個案可能有「少量」降價或議價空間外，大多仍將是「鐵板」一塊，形成交易量大幅縮減，但房價卻難以下跌的窘境，甚至「有價無市」。

▼預售屋仍會是鐵板一塊。（圖／東森新聞張琬聆攝）

經濟前景不佳 整體交易量銳減

整體房市：

根據下表的統計資料可以觀察到，今年8月份預售屋的交易量只有去年高峰的2成，以台北市為例，從2021年10月的556戶，跌到今年7月的110戶；反之，今年8月份中古屋的交易量則約為去年高峰的4成半。

▼預售屋交易量只有去年高峰的2成。（圖／胡偉良提供，數據來自實價登錄、樂居）

以新北市為例，從2021年10月的3031戶，跌到今年7月的1374戶，這個比例上的差異，似乎顯示預售屋的房價引發了更多的觀望，而中古屋的房價的抗性（觀望）則比預售屋來得小。

再詳言之，2021年，不論預售屋、中古屋售價、交易量均高，在買房抗通膨的風潮下，形塑了房地產的順銷期，而到了2022年，在升息、貨幣緊縮、經濟前景不佳下，預售屋交易量銳減，今年7月的交易量甚至較去年10月份的高峰減少了8成（台北市）。

而中古屋今年7月份的交易量則較則交去年9、10 月的高峰量少了約6成，亦即受影響的程度不如預售屋，也反應中古屋的降價彈性較大。

▼胡偉良認為，中古屋的降價彈性較大。（圖／胡偉良提供）