房價為何跌不下來？房市趨勢專家揭六大主因

記者梁少珊/台北報導

內政部發布111年第2季全國住宅價格季變動上升2.44%，雖較第1季上升2.99%為少，但仍較去年各季高；第2季全國建物買賣登記棟數8萬6010棟，較上季8萬4776棟增加1.47%，整體呈現價漲量升情形。

針對今年上半年房價為何跌不下來，房市趨勢專家李同榮直指六大帶動房價上漲原因：經濟成長帶動、台商資金大回流帶動、新興工業區帶動、營建成本上升帶動、通膨保值心理帶動、中南部華麗轉身。

近年房價漲幅開始有由南往北移動的現象，值得觀察

李同榮進一步分析，根據行政院主計總處統計，第2季經濟成長率為3.05%，而根據吉家網統計第二季六都（+新竹+竹北）平均房價比較第一季上漲5.1%，分別是：台中+6.66%、桃竹+6.17%、新北市+6.04%、台南+5.13%、高雄+5.08%、台北+1.56%。而比較去年同期六都平均房價上漲15.78%，分別是：高雄+21.63%、台中+21.01%、台南+17.8%、新北市+16.27%、桃竹+12.27%、台北+5.72%。這數據可以看出一年來六都房價漲幅較高為高雄、台中、台南，而短期季線房價漲幅較高為台中、桃竹與新北，從短線觀察，六都房價強勢由二年前台南轉到一年前高雄，近期由台中、桃竹、新北轉移，整體房價漲幅開始有由南往北移動的現象，值得觀察。

李同榮同時分析，去年底他預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，但都會是關關難過關關過的驚險局面，而這七隻灰犀牛也就是七大利空包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年都一一出現，並且加上當前兩隻黑天鵝「疫情蔓延與股匯市動盪」，然而七隻灰犀牛與兩隻黑天鵝居然無法憾動當前房價，主要有六大因素支撐的影響：

（一）經濟成長帶動：去年經濟成長率6.26%，創下11年新高，這是房價上漲的重要基本面，合理房價上漲幅度等於當年經濟成長率加上CPI物價上漲率。

（二）台商資金大回流帶動：2019中美商戰開打後台商製造業大回流，加上租稅大赦資金大回流，大部分資金落腳中南部，帶動中南部産業與房市發展的契機。

（三）新興工業區帶動：製造業大回流，工業用地一地難求，因此政府大力開闢新興工業區，包括竹科、中科、南科以及各縣市新增不少工業區，就業人口增加成為房價上漲的主要動力。

（四）營建成本上升帶動：營建成本近三年漲幅近三成，加上人工上漲，平均每坪成本上漲5-6萬，這對台北高單價影響可能只是5%，但對中南部低單價的影響至少25%-30%，因此近年中南部房價才會水漲船高。

（五）通膨保值心理帶動：全球通貨膨脹危機，台灣上半年CPI也高達3%以上，對一般民眾産生保值心態，尤其中南部老人家都相繼把儲蓄的錢拿出來幫助子女置産。

（六）中南部華麗轉身：過去二十年出走的台中傳統産業紛紛回流，並轉型在中部落腳，帶動台中房市需求與發展，而台積電效應帶動高科技產業鏈南移，google、微軟、5G、綠能、相繼翻轉南部重污染工業城市，邁向南北均衡的康莊大道。

房價沒有永遠漲的道理，明年走勢強中帶弱，慎防房價鬆動，擇優而入

李同榮進一步分析，房價沒有永遠漲的道理，今年下半年房市景氣與走勢會較上半年弱，目前預售市場價小漲量急縮，呈價量背離已兩季，主要是投資客獲利了結大量倒貨影響，預期此現象會在年底趨緩。

預售只要開工核發量在使照核發量之上，房市就沒反轉危機。而開工量若下彎與上升使照量呈死亡交叉，反轉訊息就會出現，兩季沒回升市場就會走空。

而成屋市場價小漲量微縮，還未明顯出現價量背離，不過漲幅已經逐漸縮小，不會有上半年強勢的漲幅，目前成屋已擺脫八月軍演的影響，第四季交易量可望回溫，選後年底前，預售市場多殺多趨緩，銷售量會逐漸上升。

明年短線投資收斂，全球升息壓力降低，通貨膨脹壓力趨緩，市場重基本面、重區域發展潛力、預售重個案表現，漲跌互見，整體房價強中有弱，明年下半年部分區域房價會鬆動，若見重大利空，房市就不如今年的支撐力道。

李同榮最後建議購屋者未來選擇進場區域三大方向：

（一）人口淨流入地區。

（二）新興工業區周邊。

（三）軌道經濟交通建設發展潛力地區。