預售屋違建住戶恐概括承受 消保官：簽約注意加註事項

台中市政府消保官近期接獲一處社區管委會投訴建商，指將公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」，都發局依違反建築法，限期拆除。管委會要求建商負責回復原狀，但建商以買賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕負責，管委會向市府消保官申請調解。

台中市政府法制局長李善植說，有些建商為了吸引買氣，在銷售過程中強調有豐富公設，有限空間違法擴大使用，並以話術包裝行銷。市面上可見將「蓄水池」稱「游泳池」，「防空避難室」改「健身房」等。實務上，建商通常是取得使照後二次施工改建，且未依法申請變更設計，這些屬「違建」。

依建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。

李善植說，建商興建的房屋若有違建，交屋後便由屋主承擔建築法規的合法使用義務。如被查獲有違規使用，屋主可能須承擔罰款及回復原狀的行政責任。

這起案件，建商以買賣契約時附錄有「買方同意變更使用」為由，拒絕對違建部分負責，目前還在協調中。

消保官建議，消費者簽訂預售屋買賣契約時，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容與建物設施是否相符。避免交屋後，因違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。

另提醒，常見建商透過定型化契約或與消費者個別磋商，以手寫方式議定內容。在預售屋買賣契約中加註「承購戶同意建商變更設計圖說或以二次施工變更空間使用」等約款，都是建商為免除瑕疵擔保責任及損害賠償責任的手法，消費者應仔細了解契約內容。

如對契約條款有任何疑義，消保官建議利用市府免費法律諮詢管道，由義務律師協助釐清；若於簽約後發現有類此不合宜的契約約款，而建商不同意修改時，消費者可向各地方政府消費者服務中心申訴。