建設公司老總：新竹太瘋狂了！一般人煩惱買不起，為何竹科人深怕搶不到？

2022/09/08 23:47:03

 

近兩年，買房成為竹科工程師之間最為熱衷的話題，甚至出現不透過「中人」介紹，就搶不到新屋的獨特現象。

 

 

預售屋傳出7字頭，新竹房市怎麼了？

1.遷入人口過多、高所得、疫情，成為新竹房市高漲的三大主因。

2.新竹近年的房市交易數增幅全面超越六都，外縣市建商都來搶進插旗。

3.炒房問題未解，新進工程師想置產只會越來越困難。

 

走出新竹高鐵站外，抬頭可以看到一塊顯眼的售屋看板—「跟著台積電到高雄」。

 

不只高雄，舉凡台中、桃園、苗栗等外縣市預售屋廣告，在新竹街頭隨處可見，形成了全台獨一無二的售屋風景。

 

 

新竹房市大漲，外縣市建商紛紛插旗。（攝／卓杜信）

 

 

大家都來新竹賣屋，大小看板下也洩漏出竹科工程師的房事與心事。

 

 

「這幾年常有人在公司交流群貼建案廣告，也真的有同事假日組團南下看房。」

 

 

在竹科擔任工程師近10年，黃先生對於這幅光景感到有些疑惑，自從兩年前疫情爆發後半導體業景氣大好，同事間談論的話題便三句離不開「買房」。

 

風城瘋買房，「星巴克開幕房價會漲嗎？」

哪邊蓋了學校，哪邊蓋了百貨公司，甚至連開了星巴克，群組中都在討論房價會不會飆漲？台北來的新同事抓著頭，一臉懵地問：「這是新竹特色嗎？」黃先生只能苦笑以對。

 

「工程師的確從以前就喜歡討論買房，但好像沒有像這麼誇張過，」他說。

 

新竹房市的買氣究竟有多熱？

 

根據新竹市政府地政處統計，從2020年第3季到2021年第2季，新竹市房屋買賣移轉登記增幅已全面碾壓六都，大新竹區的買賣移轉總棟數，從2019年的19,621棟，一路飆高到去年的25,097棟，創下歷史新高。

 

黃先生表示，竹科工程師特別偏愛預售屋，就他所知，園區附近金山街與介壽路交口的「五大建案」在施工中就已經轉單到第三手。如此熱絡的買氣，吸引不少建商前來插旗宣傳外縣市建案，畢竟精華地段的新房子，還真的不夠新竹人買。

 

據《住展》雜誌的統計，新竹縣市去年新成屋、預售屋銷售率平均突破77%，穩居北台灣地區新案的「賣座王」，其中竹東、芎林、新埔等地更是平均超過9成，完銷率令人咋舌。

 

新竹人對新房趨之若鶩，與就業人口的快速成長脫離不了關係。

 

 

半導體業近年發展蓬勃，各企業都卯足全力招聘新血，根據新竹科學園區管理局統計，這兩年光園區的就業人數便增加破萬人，淨遷入人口也高達13,000人，這還不包括大約15～20%未設籍在新竹的實居人口。

 

 

 

加上竹科工作者的薪資所得傲視各產業，「買房」話題在工程師間自然成為熱門話題。預售屋的平均單價、總價及交易件數也直線上升。

 

 

 

受到周遭氛圍影響，黃先生也曾心動的拿起電話預約，卻馬上面臨一個殘忍的事實──有錢也看不到房。

 

「建案廣告才剛發布，就被告知已全數售罄，不然就是剩下比較冷門的樓層跟房型。」

 

 

黃先生一問朋友才知道，那兩年不透過中人， 根本買不到預售屋。

 

 

黃先生口中的「中人」不是房仲，而是在建案開賣前就得到消息或可優先進場的特定人士，他們會在開案前就介紹給有意願的買主。

 

然而建商的預售屋通常都會委託代銷公司，為何還要將消息釋出給身處灰色地帶的中人？

 

「代銷想賣得更快，投資客也想買得安心，有這樣的需求大家自然會來找我，」K（化名）的名片上是房產投資顧問及仲介，實際的業務便是幫忙牽線的中人。

 

特殊的「中人」文化，為何大家都找他？

K的經營模式很簡單，藉由開課吸引對房產投資有興趣的民眾成為會員，同時也跟房仲業者合作分潤，將建案消息釋出給有興趣的買家，收取不到2%、低於市面行情的仲介費。

 

不只是牽線，K同時還身兼投資顧問，「買哪間的投報率多少、持有多久要脫手，還有你的資產配置該買怎樣的房子，我都可以給最合適的建議。」

 

口耳相傳之下，K手上已經握有好幾個上千人的群組，成員包含屋主、房仲與投資客。這些大量穩定的客源，讓K能持續獲得獨家的房產消息，也是他生意絡繹不絕的主因。

 

此外，新竹聯森建設總經理黃幸幅分析：「前幾年新竹及竹北的預售屋其實並不好賣。」他說，竹北大遠百地基剛開挖的時候，旁邊的預售屋一戶25萬都沒人買，直到這2年房價爆發式成長，民眾不分青紅皂白的買房，才導致有些代銷人員急於跟上這波熱潮，想透過中人將手上的物件出清。

 

不在乎房子買在哪，建設公司老總：有點太過瘋狂了

黃幸幅觀察，新竹的房價確實被低估了好一陣子，但這2年來也過於瘋狂，導致中人有上下其手的空間。

 

「很多人跟我說他要買房，在哪邊都可以，怎麼可能整個大新竹區東南西北都可以住呢？」黃總經理提醒，消費者應該冷靜下來，想想自己適合什麼區域、什麼價位，而不是有房子就搶，到時候很好的區塊也會被炒得烏煙瘴氣。

 

喧嘩的市場氛圍，從黃幸幅分享的一個數字，可以嗅出。新竹不動產協會這兩年來暴增了2、3百家新的開發商及小型建設公司，顯見多少人想分食這塊大餅。他認為，建築還是要回歸設計理念跟住房需求，想要永續經營，建設公司都不應該接受被貼上利用中人炒房、賣房的標籤

 

1,000戶2天半完銷「台中的客人還在喝咖啡」

昇玖國際不動產負責人藍鴻德則表示，有些中人是建商的親朋好友，有些是配合的營造業者，或是熟悉的回購客，身分並不一定。但主要還是新竹的房市太過熱絡，才讓這種中人交易文化出現。

 

 

「新竹房市就是個戰場，買房像在菜市場搶菜，」

 

 

 

藍鴻德笑說同一時間、同個建商，台中的買家還在慢慢喝著咖啡，預約兩天後再來看房，「新竹是房子都來不及看，3到9樓我全包了。」

 

藍鴻德觀察，除了疫情導致工程師沒有其他消費，把大多數的專注力放在房地產投資之外，主要還是新竹縣市的房屋剛性需求確實足夠龐大，「畢竟來竹科工作的人真的太多了！」

 

搶不搶得到明星學校，買房時就已經決定

工程師熱衷買房，還有另一個長線需求是小孩未來的「學區」。

 

新竹縣、市的生育率在全台始終名列前茅，每年約有8,000名新生兒在此誕生。然而這座全台14歲以下幼年人口比例最高的「年輕城市」，卻同時面臨著「甜蜜的負擔」。

 

 

「小孩的學區不是出生後才開始設籍，在買房的時候就決定好了。」

 

 

黃先生表示，工程師對小孩的教育特別在意，但由於遷入人口太多，很多學校都設有總量管制，「尤其會考成績5A比例高的明星國中更是難搶！」

 

少子化下，即使是台北市的明星學區都光環褪色，為何在新竹依然熱烈？

 

統計數字顯示，當各縣市的國中小學生人數因少子化持續減少，新竹縣市卻在107～108學年度間觸底後反彈，逐年持續成長。

 

儘管新竹縣、市在這10年間新設了3所國小、2所國中，也不斷增班增額，但明星中、小學依舊年年爆滿，有些學校甚至規定擁有自宅的子女才能優先錄取，學區也因此成為影響房價的重要因素。

 

以平均年所得高達301萬、多次蟬聯全台最富有村里，號稱「竹科新貴」集散地的關新里為例，新蓋的關埔國小及光武國中等指標學校都位於該里學區，加上鄰近園區、生活機能佳等因素，關新里7年來人口從4,800人增長至6,168人，房價也從一坪30萬狂飆到現在的5、60萬。

 

高薪資、高遷入加上搶學區熱潮等因素的多重催化，實價登錄統計顯示，新竹縣的房價中位數已經從2019年的900萬元衝上今年的1,320萬元，成為「七都」中總價上漲最多的縣市。

 

預售屋單價直飆7字頭，房市與心事難有解

經過2年熱潮，不少人認為新竹的房價水位已經漲到一定程度，加上預售屋禁轉的政策不確定是否實施，房價可能會有所趨緩。

 

但就在8月20日，竹北高鐵站旁的預售案一開賣，卻又再次湧現購屋潮，甚至出現年輕父母背著嬰兒排隊買屋的盛況。據當地房仲透露，該案確實讓新竹預售屋首度突破7字頭，「甚至一坪74、75萬都有！」不斷挑戰新竹人的口袋深度。

 

K最後表示，今年對於中人的需求不如往年，但他也已經開始接觸台中及高雄的案源。

 

 

因為有新一波工程師遷移潮，正往中科、南科移動。

 

 

根據104人力銀行剛發布的《半導體人才白皮書》，中部與南部於2022年第一季分別新增4,478個、6,103個工作機會，近7年的徵才增幅也高達44%，有明顯的挪移跡象。

 

未來工程師的房市與心事，恐怕不只是新竹人特有的煩惱。

 

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