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對付壞鄰居 「惡鄰條款」真的有用嗎？

提要住展評論：對付壞鄰居 「惡鄰條款」真的有用嗎？

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2022/09/05 18:52:20

經濟日報 住展雜誌／住展房屋網

近日有新聞傳出，台中市東區虎嘯中村有對承租戶夫妻，控告社區內超過30名社區鄰居，導致社區內人心惶惶。還有，高雄市三民區克武路一棟透天民宅，因屋主長時間堆置大量雜物，屋內老鼠、蟑螂數量驚人，被稱作「鼠屋」，造成鄰房鼠患與房價下跌。

上述類似案例中，鄰居是否能引用「惡鄰條款」，將該承租戶夫妻趕出社區呢？住展房屋網企研室指出，「惡鄰條款」雖然有用，但並非萬用，如果您居住的社區出現惡鄰居，援用「惡鄰條款」時要特別留意適法性。

惡鄰剋星？ 「惡鄰條款」

俗話說：「千金買戶，萬金買鄰」。大部份民眾都希望與好人為鄰，但若不幸遇到惡鄰時，若只要引用惡鄰條款，就能萬事大吉了嗎以最理想的結果來說，若能成功引用惡鄰條款，則可請管理負責人或管理委員會，依區分所有權人會議的決議後，訴請法院強制其遷離。但為了避免有人濫用，要成功引用惡鄰條款也相應設置了不低的門檻。

依「惡鄰條款」規定，住戶得有「積欠過多管理費」、「特定行為經罰款後仍未改善、再犯」、「其他重大違法違規事項」情形，且由管理負責人或管理委員會請其改善後，於3個月內仍未改善，才可依管理負責人或管理委員會在區分所有權人會議中決議；若決議成功，才可訴請法院強制其遷離。

惡鄰條款 高門檻引用條件

以程序來說，需先經勸導、罰鍰後，於3個月內仍未改善，才可進到區分所有權人會議。而區分所有權人會議更是嚴格規定，需區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，並以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上同意。由以上可知，不僅是出席人數，區分所有權人所持有的區分所有權比例（屋主持有坪數佔總社區坪數比例）也都得達標。

引用該條款需要的繁瑣程序、嚴苛標準，再加上需給對方3個月改善期限，使得該引用過程對一般住戶來說相對耗時困難，引用門檻極高。

住透天 就不能引用惡鄰條款？

雖然引用門檻高，但該條款確實相對是面對惡鄰問題的法律保障。可若是透天，則就無法適用此條款了。

因惡鄰條款僅限於集合式住宅，「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」，才能援用惡鄰條款。故對住在透天、平房或沒有成立管委會的住戶來說，面對惡鄰的自保辦法，多數僅能以個人名義報警卻沒下文，或依實務上舉證困難的環保法規、社會秩序維護法去尋求幫助。

擴大保障範圍 讓人面對惡鄰有確實解法

住展房屋網認為，目前現行面對惡鄰的法律保障「惡鄰條款」，主管機關應深入研討，該如何使其也適用於透天社區。讓民眾不論住在哪，都能在不幸遇到惡鄰時，擁有最後底線的法律保障。

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