賣屋繳稅心痛　信義房屋教降稅3招

房市進入高原盤整期，近來有不少人選擇賣屋、獲利了結。信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》中請來資深專家提醒，賣屋所衍生的稅金可不少，屋主不妨先思考節稅規劃，以最大筆的土地增值稅來說，光是自用優惠稅率就有「一生一次」、「一生一屋」、「重購退稅」這三大類，妥善運用便能省下許多稅金。

信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》，結合40年信義房屋房仲豐富的買賣房地產經驗，第三集請來信義房屋天母店經理邱創顯談「這些賣屋成本你算進去了嗎？土地增值稅大解析」教屋主省稅。

受疫情再起、台海動盪、升息壓力大等因素衝擊，近日房市呈現震盪格局，不少屋主考慮賣屋，希望能獲利了結出場。信義房屋天母店經理邱創顯說，在評估賣屋成本時，較大筆的有兩類，第一是土地增值稅，第二則是財產交易所得稅或房地合一稅，如果賣方取得不動產的時間點在2016年以後，就是繳納房地合一稅，若在2016年前，則是繳財產交易所得稅。

其中，土增稅的概念是「漲價歸公」，是以現在的土地公告現值，減掉當初買進時的公告現值，再將兩者差額乘以稅率，計算公式複雜，還有一些優惠稅率，常讓賣方頗為困惑。

邱創顯指出，土增稅的自用優惠稅率有三種，第一種是「一生一次」，只要房屋的所有權人或配偶、直系親屬，在買賣前登記戶籍在此，而且出售前一年未出租或營業就適用，通常可以省下一半的稅金。

「一生一次」雖然還規定土地面積不能超過300平方公尺、約90坪，但一般物件很難超過這個上限。此方案如同其名，一生只能用一次。

第二種優惠稅率是「一生一屋」，需本人、配偶、未成年子女等都沒有持有其他房屋，在售出物件設籍滿六年，而且出售前五年沒有出租或營業用；雖然「一生一屋」的規定比較嚴格，但沒有限制使用次數，只要設籍滿六年就可再度使用。

第三種則是「重購退稅」，是政府為了鼓勵自住買家換屋所設計而出的。邱創顯舉例，一般人在單身時可能住套房，結為夫妻後住兩房，生了一個孩子後需要三房，再生一個小孩變四房，在換屋過程中，就能用「重購退稅」減免土增稅。

當然，使用上有其條件，包含戶籍要設在原本的房屋，而且新購房屋的土地價值要大於原本的房屋等等，邱創顯說，所謂土地價值，就是持分面積乘以公告現值，計算起來較複雜，加上稅額動輒上百萬，建議可至仲介門店委由專家估算。

信義房屋表示，《房屋聽信義》來賓以生活化舉例，教導節稅新知，欲知更詳細內容，可上《房屋聽信義》了解Podcast內容：https://youtu.be/QzyTD949cVk