甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？

文 林麗珊 康陳剛

全台有近450萬棟30年以上老屋，超過房屋總數一半，為了住得更好、更安全，有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建，現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？

經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。

蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」

當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。

15家搶著談，每個建商都天花亂墜

前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」建商拿兩成和拿四成，差異有多少？

以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。

東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。

原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前

原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。

「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。

屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。

原因二：融資容易，地主零自備就能換新房

去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。

例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。

危老新機會：自建＋全案管理

環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。

「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。

全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。

這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。

由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。